南京第二批“双限”地块今天开拍！鼓楼滨江重磅宅地实探来了

上周五（7月10日），南京首场限房价竞地价土拍相当火爆，7幅出让地块有5幅触顶最高限价。就在今天（7月15）上午10点，南京将迎来第二批“双限”地块出让，同样值期待。

7月15日共有9幅地块集中出让，涉及城北鼓楼滨江（1幅）、城南板桥（1幅）、城北新尧新城（2幅）、江浦（1幅）、江宁（4幅）等板块，均为涉宅用地，用地总面积达48.8公顷，起拍总价达129.5亿元。

值得一提的是，原计划也于7月15日出让的六合G45地块宣布终止出让，临时下架了。

那么9幅“待嫁”地块，究竟有几幅能触顶最高限价，马上见分晓。接下来，我们具体来看每幅地块的出让信息以及周边配套情况。

01

鼓楼滨江G36地块

地理位置：东至城河北路， 南至方家营80号， 西至方家营784号、772号等， 北至方家营路。出让面积：地上：40521.69㎡、地下：2524.06㎡，为二类居住用地，综合容积率2.16。

地块起拍总价205000万元，最高限价246000万元；起拍楼面价23421 元/㎡，最高楼面限价 28106 元/㎡；毛坯房最高限价39000元/㎡。

G36地块位于鼓楼滨江商务区、阅江楼-长江大桥视觉通廊区域，是片区内近年来首次推出的纯住宅用地，非常稀缺。

飞说君实探发现，该地块A、B两个地块中间隔着一条方家营南路，位置比较好确认。

其中A地块面积较大，内部杂草丛生被绿网覆盖，中间还有几棵树木，地势很平坦。

而B地块面积不大，紧邻南堡新寓等老小区，内部十分平整，除了中间有一棵未移走的树，基本没有杂物。

G36地块周边人居氛围浓厚，以生活配套成熟，在方家营路上紧挨着地块旁边就设一个公交站台。另外在建的地铁5号线北起始站就是方家营站，距离地块很近。

值得一提的是，G36地块周边环境资源非常好，距离长江直线距离不到1000米，坐拥一线江景资源，可揽长江风光；站在地块旁边向南眺望，映在眼帘的就是阅江楼风景区区。

由于G36地块处于成熟居住区，周多数老小区二手房价格参考价值不大。与地块隔着一条方家营路的锦绣江山花园，是2017年建成的小区。我在链家上查得，目前锦绣江山花园西苑次新房挂牌均价为48586元/㎡。

新房方面，目前鼓楼滨江在售楼盘凤毛麟角，G36地块周边仅有中冶盛世滨江在售少量“锦绣天玺”2号楼大平层房源，毛坯均价38743元/㎡。而G36地块毛坯房均价被限在3.9万/㎡，与中冶盛世滨江在售住宅均价基本相当，但比板块内仁恒桃园世纪的收官均价（精装45750-50500元/㎡）低了不少。

可以预料到，未来要求全精装交付的G36地块，上市价超4万/㎡，几乎没有悬念。

G36地块出让条件：

（1）C分区为二类居住用地（地下空间停车位），在符合市政管线敷设、绿化种植等要求前提下，道路路面标高以下-4米至-10米空间为出让地下空间，作为停车设施使用，具体以审定的规划设计方案为准。

（2）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（3）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过39000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交鼓楼区政府。

02

板桥G37地块

地理位置：东至龙藏大道，南至凤锦路，西至规划道路，北至凤汇大道。出让面积：地上：45635.21㎡、地下：5000.77㎡，为商住混合、基层社区中心用地，综合容积率2.45。

地块起拍总价126000万元，最高限价152000万元；起拍楼面价 11269元/㎡，最高楼面限价13595元/㎡；毛坯房最高限价20000元/㎡。

G37地块与上周五旭辉&宝龙联合拿下的G30地块相邻，均为板块内较为稀缺的商住混合地块。周边苏宁雨花物流中心、省创中心软件谷孵化基地环伺，靠近明发浦泰梦幻家、弘阳春上西江等成熟小区。

前有G30地块底价成交打头阵，所以这次G37地块大概率也是底价成交。G37地块新房毛坯均价被限在2万/㎡，即使加上3000元/㎡的装修价，未来项目上市价也要比板块内星叶欢乐城精装超2万5的均价有优势。

在此背景下，板桥新城宋都柏悦府、宝能G14两大高地价纯新盘房价能批多少，真的不好说了。

G37地块出让条件：

（1）A分区商办用房建筑计容面积不得低于A分区地上总建筑面积的25%，不得高于地上总建筑面积的30%，可上市销售、转让。

（2）地块内住宅建筑的高度不得低于60米。

（3）C分区出让范围为地下空间部分，在满足公园绿地建设、市政管线敷设等要求的前提下，仅可建设地下社会停车场等公共配套功能。地面部分为代征绿地，仍作为公园绿地用地使用。

（4）B分区为基层社区中心用地，可建设地上总建筑面积为5561.42平方米。具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米。以上设施共计2010平方米，须由雨花经济开发区管委会出资并委托竞得人建设，建成后移交雨花经济开发区管委会，所对应土地按划拨方式供应。建设费用经第三方审计机构确认后，由雨花经济开发区管委会支付给竞得人。其他用房可上市销售、转让。

（5）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（6）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过20000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（7）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交雨花区政府。

03

新尧新城G38、G39地块

G38地块东至南京经济开发区人才公寓，南至新城路，西至新尧路，北至南京经济开发区人才公寓。出让面积19447.24㎡，为商住混合用地，容积率1.01≤Far≤2.3。

地块起拍总价65000万元，最高限价78000万元；起拍楼面价14532元/㎡，最高楼面限价17438 元/㎡；毛坯房最高限价25800元/㎡。

G38地块出让条件：

（1）该地块地上商业建筑面积不得低于地块地上总建筑面积的20%。

（2）该地块建筑高度下限控制为住宅高度下限要求，（商业）裙房不受此限制。

（3）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过25800元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南京经济技术开发区管委会。

G39地块东至和苑小区，南至新三路（规划），西至尧辰路，北至栖霞大道。出让面积14670.02㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤Far≤2.6。

地块起拍总价55000万元，最高限价66000万元；起拍楼面价14420元/㎡，最高楼面限价17304元/㎡；毛坯房最高限价25800元/㎡。

G39地块出让条件：

（1）该地块规划住宅建筑高度不得低于60米，（商业）裙房不受此限制。

（2）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（3）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过25800元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（4）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南京经济技术开发区管委会。

G38和G39地块相距仅约800米，两幅地距离在建地铁7号线尧化门站都在1.5公里以内。

周边在售楼盘有栖霞鲁能公馆，该盘目前在售精装现房均价约3.2万/㎡。隔着一条栖霞大道在售项目是紫樾府，这个盘精装均价不到2万8。

由于新尧新城更靠近传统的尧化门生活区，区域内配套基本成熟，所以在售新房价格比配套有待完善的新港新城新房稍高一些。

从今年4、5月份土拍来看，新尧新城和新港新城地市火热，高科拿下的尧化门G15地块楼面价19713元/㎡，溢价率36.9%；石榴竞得的新港G04地块，楼面价17608元/㎡，溢价率36.8%，目前这个项目案名定为“江悦润府”，由石榴和正荣联合开发，正荣负责操盘，售楼处预计本周六（7月18日）公开。

G38、G39地块未来上市毛坯房均价被限在2.58万/㎡，最高销售单价将不超过28380元/㎡，若加上2000-3000元/㎡的装修，这两幅地块精装房售价均价也就2.8万/㎡左右，预计和周边在售的期房项目价格大差不差。

04

江浦G40地块

地理位置：东北至现状，西北至迎江路，西南至康健路，东南至规划道路。出让面积65226.61㎡，为二类居住用地，容积率1.0≤Far≤2.0。

地块起拍总价215000万元，最高限价258000万元；起拍楼面价16481元/㎡，最高楼面限价19777 元/㎡；毛坯房最高限价28000元/㎡。

G40地块夹在上周五出让的G32、G33地块之间，区位条件比较优越，距离规划中的地铁11号线森林大道站约800米左右，距离10号线浦口万汇城站约1200米，交通出行便捷。

根据规划，G40地块所在的浦口城南中心区将打造成为江北城市中心功能完善的首要承接地，集商务、办公、休闲及居住于一体的活力新中心。这里将成为与江北核心区、自贸区互补的又一发展极。

隔壁的G32、G33地块分别被正荣、滨江集团触顶最高限价竞得，据小道消息称，正荣和滨江将联合打造这两幅地块。由此不免让人联想，夹在中间的G40地块很有可能被正荣或滨江拿下，三幅相邻的地块更有利于统一操盘。

G40地块未来毛坯房均价被限在2.8万/㎡，最高销售单价将不超过30800元/㎡。这和目前周边新房价格相差不多。

G40地块出让条件：

（1）住宅建筑高度不得低于35米。

（2）地块内不得设置沿街商业。

（3）该地块须配建建筑面积不小于6523平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给浦口区政府。

（4）地块内装配式建筑面积的覆盖比例为 100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过28000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交浦口区政府。

05

江宁东善桥G41地块

地理位置：东至规划道路， 南至秣周路， 西至吉印大道， 北至东阁路。出让面积94739.09㎡，为二类居住、基层社区中心用地，综合容积率2.37。

地块起拍总价225000万元，最高限价270000万元；起拍楼面价10021元/㎡，最高楼面限价12025元/㎡；毛坯房最高限价20600元/㎡。

G41地块位于江宁东善桥集镇中心区北部的生活配套组团，毗邻绕越高速出口、宁丹路、秣周中路、吉印大道等城市主干道，交通路网发达，区位要比江苏软件园在售楼盘更具优势。

该地块未来毛坯房均价被限在20600元/㎡，最高销售单价将不超过22660元/㎡。基本上与软件园在售项目荣盛隽峰雅苑价格保持一致。

G41地块出让条件：

（1）A分区中住宅建筑高度不低于35米。

（2）该地块须配建建筑面积不小于10884平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（3）B分区为基层社区中心用地，可建设地上总建筑面积为7265.43平方米。具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于850平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米；垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；环卫作息场，建筑面积不小于30平方米，环卫车辆停放场，用地规模不小于250平方米。以上设施中，社区卫生服务站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集房、环卫作休息场、环卫车辆停放场，建筑面积共计2380平方米，须由江宁区政府出资并委托竞得人建设，建成后移交江宁区政府，移交的公建配套设施所对应土地按划拨方式供应。建设费用须经第三方审计机构确认后，由江宁区政府支付给竞得人。其他用房可上市销售、转让。

（4）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过20600元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

06

江宁大学城G42地块

地理位置：东至正方大道， 南至方前南路， 西至前捍路， 北至方前大道。出让面积92125.26㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤1.3。

地块起拍总价182000万元，最高限价219000万元；起拍楼面价15197 元/㎡，最高楼面限价18286 元/㎡；毛坯房最高限价27195元/㎡。

G42地块位于江宁大学城南部、方山风景区南麓，紧邻上周五出让的G34地块，东侧一路之隔就是去年4季度出让的金科G89地块（山和宸园）和五矿G82地块（五矿澜悦溪山）。

G34地块被远洋以触顶最高限价摘得，楼面价17317元/㎡。目前山和宸园毛坯放风价2.7-2.8万/㎡，预计本月首开。而G40地块未来毛坯房均价限价27195元/㎡，与板块毛坯房放风价基本一致。

G42地块出让条件:

（1）住宅建筑高度不得低于12米。

（2）该地块须配建建筑面积不小于 5988平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（3）地块内装配式建筑面积的覆盖比例为 100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，，不享受容积率奖励政策。

（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过27195元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

07

江宁滨江G43、G44地块

G43地块东至仁和路， 南至栖凤路， 西至弘利北路， 北至兴城路。出让面积50435.21㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.3。

地块起拍总价105000万元，最高限价126000万元；起拍楼面价9052元/㎡，最高楼面限价10862 元/㎡；毛坯房最高限价17000元/㎡。

G43地块出让条件：

（1）商业建筑面积为地上总建筑面积的5%-8%。

（2）住宅建筑高度不低于35米。

（3）该地块须配建建筑面积不小于5800平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（4）该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过17000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

G44地块东至中元北路， 南至栖凤路， 西至仁和路， 北至兴城路，出让面积56225.51㎡，为二类居住用地，容积率1.0＜Far≤2.3。

地块起拍总价117000万元，最高限价：141000万元；起拍楼面价：9047 元/㎡，最高楼面限价10903 元/㎡；毛坯房最高限价17000元/㎡。

G44地块出让条件：

（1）商业建筑面积为地上总建筑面积的5%-8%。

（2）住宅建筑高度不低于35米。

（3）该地块须配建建筑面积不小于6466平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（4）该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过17000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

G43、G44两幅地块紧邻，隔壁就是纯新盘鲁能硅谷公馆。去年以来，江宁滨江土拍逐渐升温，今年4月29日，蓝光拿下江宁滨江G08地块，楼面价11351元/㎡，成为了板块新任DW。

而G43、G44两幅地块未来毛坯房均价被限在1.7万元/㎡。对比鲁能硅谷公馆2-2.2万/㎡的放风价，意味着这两幅宅上市房价将具有一定的优势。

究竟第二场限房价竞地价土拍热度如何？9幅地块又会花落谁家？我们一起拭目以待。