龙湖，向光明看

2022年楼市进入下半场，各家上市房企纷纷发布上半年业绩报告。

　　在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团上半年营业收入达到948亿元，同比增长56%，且回款率为100%，实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%。营收盈利均实现正向增长，在行业内难能可贵。

　　早在龙湖业绩发布之前，吴亚军一段底气十足的发言，引导龙湖看向光明处的一束光：“行业出清后，对于龙湖这样的优秀公司是更大的机会”。

　　面对严峻的市场环境，龙湖为何能把危机笑看成机遇?

　　01来之不易的成果

　　一直以来，龙湖坚持投资高能级城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为公司高质量发展增添动能，以至于成为行业TOP10进入城市数量最少的房企。

　　透视龙湖集团发布的2022年上半年财报，掌柜君注意到，龙湖的合同销售额主要贡献区域为长三角和环渤海，占比分别为35%和23%，都是中国经济、工业、金融高度发达的经济区。

　　而北京，作为环渤海的中心城市，亦是龙湖布局十六年的重要阵地。

　　这一路上，龙湖是怎么做的?

　　科学的产品体系，有效的管理体系，成熟的服务体系......从生根到深耕，从刚需产品覆盖到高端豪宅，一个比一个招牌响亮。

　　2007年，龙湖进入北京的1号作品——位于中央别墅区的北京龙湖·滟澜山迎来面市。实现了7.6亿的销售，创下了北京别墅市场开盘数量最大、销售套数最多、销售金额最高的三大纪录。

　　同年，位于潮白河别墅区的2号作品北京龙湖·香醍漫步开盘，104套别墅两个小时售罄，再度刷新了北京别墅市场开盘销售速度最快、销售套数最多两项纪录。

　　把别墅卖成刚需盘的速度，这就是龙湖进入北京城的初印象。

　　2008年，龙湖原著系列的首个代表作品北京龙湖·颐和原著亮相，产品融合了中国古典文化和传统建造工艺的中式别墅，改变了人们对“别墅就是异国风情”的固化印象，建筑界又刮起了一阵“中国风”。

　　龙湖对产品的把控从传统、经典中出发，向多元、丰盛、靠谱、有趣、有价值等方向不断探索，以丰盛、多元、有趣的业态，不断焕新和引领城市多样的生活方式。

　　2020年12月，龙湖携云河玉陛再次回归中央别墅区，定位龙湖原著系之上的最高端作品，首次开盘，创下北京楼市单盘一周内成交45亿的佳绩。

　　2021年，龙湖·云河砚开盘就劲销7亿。

　　今年，这种“龙湖式现象级热销”还在持续，新项目九里熙宸上周末样板间开放，周六日两天到访1200+组。

龙湖在京十六年了，成就了大量交付佳话，打磨出的项目往往沉淀成经典之作。而不断造就经典之作，考验的是房企的兑现力和自我超越能力。这背后，并非一时之功，而是龙湖长期的财务自律、守住底线思维、坚持韧性发展的最好例证。

02财务稳健的“模范生”

2022年上半年以来，全国房地产市场企稳。中指研究院表示，从短期来看，全国房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。在行业频遭“黑天鹅”事件的当下，业务发展形成“正循环”的企业才能实现稳健的长远发展，而龙湖通过保持低杠杆、保障现金流的纪律成为了“模范生”。

截至今年6月底，龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，根据各地房管局备案数据统计，龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十，这离不开龙湖多年来稳扎稳打的作风。

　　其一，财务自律，早已是龙湖的代名词。

　　截至目前，龙湖依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

　　多年来财务自律沉淀出了龙湖资本端的护城河，今年上半年龙湖平均借贷成本进一步下降，平均融资成本为3.99%，创下新低。

　　今年5月，它还被监管选为发行债券获信用保护工具支持的示范房企之一。在其他房企为偿债资金焦头烂额之际，龙湖今年已经没了到期债务，甚至还能以很低的利率发行了三期公司债。

　　截至上半年末，龙湖现金短债比为4.07倍，净负债率55.3%。

　　监管层为了督促房企去杠杆而设置的“三道红线”，龙湖一条都没有触碰，甚至连续六年都保持在绿档水平。

　　其二，优质的土地布局，是龙湖销售继续向好的保障。

　　去年四季度以来，龙湖在土地市场表现进取，以底价拿到很多项目。

　　2022年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元人民币，货值500亿元，新增项目主要位于北京、杭州、成都、合肥等比较安全的城市。坚定深耕高能级城市核心区域，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为公司高质量发展增添动能。

　　就在今年5月底，北京2022年二批次集中供地中，龙湖是唯一参与拿地的民企，与合作方北京建工拍下了丰台北宫镇地块。地块位于北京高潜板块丽泽西，与之前龙湖打造的经典代表作——西宸原著同属于丰台，是重返丰台的又一信心力作。

　　正如业绩会上，吴亚军所言：“行业结构性机会还有，在于公司能不能等到那个机会，你是不是剩下的玩家，你能不能抓到这个机会，能不能识别到这个机会。”

　　03布局“护城河”成为稳压器

　　当一家房企不再只是局限于“秀颜值”和“交钥匙”，对于一座城市而言，这家房企的分量举足轻重。

　　龙湖除了传统房地产开发业务的持续稳增外，另外一个突出亮点就是经营性业务的贡献。据财报显示，今年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的龙湖集团经营性业务收入达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率为36%。

　　龙湖集团首席执行官陈序平在2022年中期业绩发布会上表示：“这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%-40%的年化增长。在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器作用。”

　　2014年，长楹天街亮相朝阳，揭开了天街在北京布局的序幕。开业8年，长楹天街多次跻身北京购物中心客流TOP1，日均客流10w+，并带动常营商圈成为北京当今最具代表性的商圈之一。此外，龙湖在北京还打造了包括丽泽、大兴、房山、长安、熙悦、亦庄在内的6座天街。

　　今年9月即将开业的亦庄天街，已在业界掀起新一波关注潮，“圈粉”超300家精选品牌，其中包括100+首进品牌。

长达十年的布局，充分展示了龙湖的战略思维纵深和商业洞察力。

　　04智创生活再拓版图

　　经营性业务稳定贡献的收入和利润犹如“护城河”，让一个多维度协同发展的龙湖愈加清晰；而“龙湖智创生活”的到来，更是在“一个龙湖”的生态机体之中，舒展而出的全新枝桠，伸向与城市互动最为频繁的各个空间。

　　今年1月，龙湖集团全新智慧生活及空间服务品牌“龙湖智创生活”正式发布，将物业管理、商业运营等业务有机融合，经过半年的发展，已经渗透进人们的日常工作和生活中，在商业、文旅、办公、医院、学校、康养、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等多元场景之中，都有它的身影。

　　数据显示，在物业管理板块内，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积达4.8亿平方米，在管面积约2.8亿平方米，在管项目达1500+个。其中，即涵盖65座购物中心、189个写字楼及其他商业项目，整体规模已在国内物业企业中进入第一梯队。

　　在北京，龙湖智创生活所服务的“朋友圈”也越来越大。从龙湖蓝海引擎产业园到李宁产业园，再到火爆朋友圈的亮马河，都能看见龙湖智创生活的身影。

　　作为亮马河幕后运营商，亮马河得以在今年大火，让人们重新认识北京，重新看到生活的另一面。

　　目前，龙湖在京已经成功打磨出28个地产项目，7个龙湖天街，8个租赁住房项目，50余个龙湖智创生活项目等业务，并为10万+业主和城市提供产品与服务。

　　05尾声

　　创业29年，龙湖凭借夯实的作品、多元化的探索力、稳扎稳打的资金链，向市场证明：有一种民企叫龙湖。

　　一如龙湖集团董事长吴亚军所言，公司没有为眼前忙碌，而是在看未来，行业很黯淡，但是龙湖在往光明处看。

　　这让房掌柜想起了电影里的一场经典对白：

　　“看，前面漆黑一片，什么也看不到。”

　　“也不是啊，天亮之后会很美的。”