精准调控再发力 多地更新土拍规则

从7月下旬开始，多地发布第二次土地集中供应公告及预告，目前已经有厦门、长春和无锡等地完成了第二轮土拍。值得关注的是，在土拍规则方面，第二轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化，体现了精准调控的方向，如，杭州、苏州等城市均针对其首轮拍地时暴露出的问题出台了“打补丁”新规，甚至有城市中止了第二轮土拍。8月6日晚间，深圳公共资源交易中心发布公告称，中止第二批集中供地的挂牌出让工作，具体出让时间另行公告。第二轮土拍大战来袭，热点城市供地量质如何，升级的土拍规则影响几何？

　　供应端发力平抑地价

　　今年2月底，北上广深等22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策，要求集中发布出让公告，原则上每年不超过三次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理；集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。

　　“这些重点城市作为房地产市场的风向标，对全国地价、房价的变动起到重要的引导作用。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示，各城市在土拍规则上各具特点，除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等外，还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则，对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求，促进竞拍公平，避免热度过高，以达到控地价、稳房价的目的。

　　第二轮土拍在第一轮的基础上不断升级竞拍规则。据悉，在首轮拍地时位居出让金榜首的杭州，在首轮集中拍地时，多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%，市场热度持续高涨。

　　为遏制土拍市场的高热情绪，杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整，首先提升了报名门槛，采用了保证金模式报名，并且保证金普遍为起拍价的20%；其次，本次集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由之前的30%调整为20%。这也是为了防止地价过快上涨，进而达到稳房价的目的。此外，“竞品质”试点地块全部实行现房销售，在当前 “紧融资”的背景之下，此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性，预计土地竞拍热度较首轮会有明显下降。

　　苏州本次集中土拍也明显升级，采取了譬如提升保证金等举措。新规规定，除吴江区地块外，吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50％及以上。

　　此外，值得关注的是，此次深圳缘何中止第二轮土拍？易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“暂停土拍和土地市场行情本身关系不大，主要在于土地竞拍规则的调整。连日来，中央层面多次强调优化土地竞拍规则，住建部更是明确了要推广北京做法，北京第一轮‘房地联动、一地一策’，在限地价、控房价、提品质方面成效显著。可以看出，深圳或重新调整供地计划，以吻合中央对土地市场的定调精神。”

　　城市间分化更为明显

　　“两集中”新政让土地市场迎来新的变革，一方面，集中土拍对政府供地行为产生约束作用，土拍更加公开化、透明化。另一方面，加速房企间的分化，利好资金实力强劲的大型房企。集中土拍成效初显，进一步平抑了市场热度，稳定了市场预期。

　　根据诸葛找房数据显示，从首轮竞拍结果来看，22城首轮集中土拍的平均溢价率为15%，相较于往年来看，溢价率有所控制。据陈霄介绍，分城市来看，城市间分化显著，基本呈现出“南北分化”之势。其中，重庆受新房库存量低位的影响，溢价率水平高居22城首位。长三角经济圈热度仍然领先，杭州、宁波、合肥、南京等热点城市溢价率位居前列。与之相对应的是，尽管土拍规则不甚严厉，长春、青岛等北方城市土拍表现仍较为冷淡。

　　从拿地销售比来看，拿地销售比是配合“三道红线”在经营方面出台的监管指标，将有力矫正企业盲目扩张行为。根据中指院数据显示，短期来看，上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响，行业拿地热度明显下降，拿地销售比均值已降至40%以下，行业整体受到的影响有限。个别企业受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动，拿地力度较大，拿地销售比超过了40%。从中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。

　　中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地“两集中”的背景下，房企拿地态度更趋谨慎。行业整体发展在经历调整后将更趋良性，拥有管理红利、充足土储的企业有望脱颖而出。

　　进一步优化土地供应

　　从第二轮集中供地的规模、质量来看，土地市场仍有许多亮点。

　　在挂牌量上，大部分城市第二轮集中供地挂牌量较首轮增加，尤其是厦门、青岛供应量均实现翻番。在供地质量上，平均起始楼面价与首批也基本持平。值得关注的是，接下来杭州、苏州、天津等城市均有多宗优质地块即将结束挂牌。尤其是杭州，起拍价超过2万元/平方米的土地就有9宗之多，其中不乏上城区笕桥、西湖翠苑这种起拍价超过2.5万元/平方米的优质地块。

　　“新的土拍规则、销售投资比规则，或使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。这对产品力强、受市场认可度较高的房企来说是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上会加速优胜劣汰，对行业而言是良性循环。”陈霄说。

　　有市场人士预计，第二轮集中供地房企拿地趋势可能会放缓，特别是中小房企应理性投资，同时合理规避高价地，通过后期的管理和精耕来赚取利润。

　　此外，从目前的房地产调控来看，因城施策、细化完善是重要趋势。严跃进表示，土地市场的动作相对较少，过去也仅停留在稳地价等层面，后续预计土地市场从供应到成交，以及后续土地开发的全流程等，都会有各类新的管控。据此，也要求各地土地供应部门积极优化土地供应和交易机制，真正促进土地市场的平稳健康发展。

　　陈霄预计，下半年随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地，土地供应量会有所增加，成交量随之上升。整体来看，全年供应和成交量基本保持稳定。从各等级城市来看，“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大，城市间分化加剧。对于集中供地的城市而言，部分首轮土拍热度较高的城市，不排除接下来有土拍规则加码的可能性，平均溢价率水平或面临下滑。

来源：中国商报