谢逸枫：如何落实房住不炒成为未来20年房地产发展的最大难题？

房住不炒是中国楼市调控的终极目标，问题是如何落实房住不炒，成为未来20年房地产最大的难题。因为这个是房子定位属性，市场超过70%都是商品住宅房子。2016年12月14日至16日，首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年半时间。

　　房住不炒是房地产政策的高度领悟。2021年房住不炒第三次出现于工作报告中，之前分别在2018年和2020年。截至到目前已经15次提及房住不炒。2017年10月18日，2018年3月，7月、12月，2019年3月、8月、12月，2020年4月、7月、12月3日、11日、2021年1月15日、3月5日、3月13日。

　　不可思议的是房住不炒的提出之后，房价没有停止上涨的步伐，一直保持着上涨的趋势。房价自2016年到2021年5月份，已经连续上涨了4年5个月时间。如果加上2015年，已经连续上涨5年5个月时间。很多人提出说房住不炒与房价没关系。因此，如何落实房住不炒，已经上升到新的调控问题。

　　“房住不炒”目前的做法，一则是完善行政调控措施。限购、限贷、限售、限企业买房、限价、限签、限离婚、限结婚、限户型、限面积、限摇号开盘。二则是完善住房制度。公租房、廉租房、长租房的供应加大，形成市场多元住房供应体系。三则是完善土地制度。集体经营性建设用地上市。

　　四则是完善人才、落户购房政策。五是完善住房贷款制度，打击不合理、不合规的住房贷款。六是完善金融制度。打击金融机构、类机构、理财市场的资金进入房地产。其七是完善税收制度。其中房地产税的开征讨论影响最大。

　　对于落实“房住不炒”建议一直有，并且非常多。之前有人提出，第一是银行停止商业住房贷款。第二套房全款，第三套全款。第二是停止公积金贷款买房。第三是现房销售。第四是开征房地产税、房屋空置税、不动产遗产税、土地空置税。总体看，都是不太靠谱。

　　其一是限购永久化。一个家庭限购两套房，多出的房子充公。限购永久化，是严重违反市场经济规律的有形之手(有得见之手)政策，计划手段，长期看，不宜于房地产市场。况且，把私有合法的房子充公，违宪违法。 不可把限购政策永久化，必须逐步的取消。

　　其二是限贷政策永久化。支持第一套房贷，第二套房贷首付80%，第三套全国不允许贷款。限贷永久化，第三套禁贷，是严重违反市场经济规律的有形之手(有得见之手)政策，计划手段，长期看，不宜于房地产市场。一刀切的80%首付，误伤改善，不可取。

　　其三是打破土地一级市场垄断，集体土地和国有土地一样完全进入市场，打破人为导致的土地供应短缺。这条建议，过去几年一直有，笔者已呼吁十年。关键问题在于立法，修改宪法、土地法、集地法，方可解决问题。目前看，购租并举、租购同权的落实，还需要时间。

　　当前正在施行的集体经营性建设土地入市、同价同权难有长期效果，因为土地性质、用途、规划管制不一样，集体经营性建设土地建的房子，不允许上市交易、买卖。一旦自持，只能够租赁，没有多少个企业能够扛得住，除非是不计利润、成本的国企，还有是租赁市场成熟。

　　其四是限制土地溢价，土地价格按照成本加微利的原则出让。不是价高者得，土地利润不得超过10%。这条建议，不科学不合理，一旦房企无利润，或者暗箱操作，存在产品质量、国有土地资源贱卖、房企亏损破产、烂尾楼的风险。因此，这样的规定，只可在不别城市。

　　大规模的实施，是不符合房地产市场发展趋势的。目前22城宅地集中供应里面有些城市，包括之前的一些城市土地出让也有主要的规定。问题在于宪法、土地法、招拍挂条例的修改，另外是分税制的调整，同时融资、人力、税费、建安、材料的下降。否则，根本无法全国实施。

　　其五是小产权房合法化。让符合条件的小产权房补手续补费用后进入合法市场。这条建议，笔者已呼吁十年，可惜利益关系方多，博弈大。特别是深圳的小产权房，其面积全国最多的城市，占房地产比例最高的城市，一直都是最纠结的梗，包括广州、上海、北京等一二线城市都有。

　　因为不管是立法，还是目前的法律，都没有涉及到小产权房转正的问题。最大的问题是国家一直以来三申五令，禁止任何的企业、单位建设、个人与集体买卖、销售小产权房。小产权房是不符合土地法、规划法等法律的。总之就是违法的，是违法建筑物，要拆掉的，要炸掉的。目前已堵死了合法化的路。

        来源：咚咚地产