实探 | 红山6979不远处，北站CBD核心圈内，龙华这个新盘高203米

红山6979开业、6号线通车在即，龙华再次吸引许多关注。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第六站来到龙华，蛋酱在距红山6979不到1公里的地方，发现一个新盘——鸿荣源·天俊。

项目推38-95㎡1-3房精装公寓，周边有三条地铁、五大商圈、双三甲医院、龙华人文四馆及20多个公园等，配套十分齐全。

现场

4栋超200米高楼，最高建了30多层

项目位于龙华民塘路与白松三路交汇处，东侧是民治工业区，南侧是北站公园，西侧是北站总部基地，北侧是红山高端居住区。

目前4栋主体都已出地面多层，数了数，大约有30来层；外立面玻璃幕墙正在施工，有1栋外立面玻璃幕墙铺了10多层。

展示中心已开放，大堂挑高十几米，看起来十分大气。

项目沙盘图

据展示中心销售人员介绍，项目是目前深圳北站商务区体量最大的综合体，总占地约3.1万㎡，总建面约42万㎡。

由A、B、C、D共4栋高层建筑组成，绿化率30%。其中，前3栋是总建面约30万㎡、超200米的甲级写字楼，后者是1栋总建面7.3万㎡、高约203米的商务公寓。

A、D栋写字楼由开发商自持，D栋是唯一可售物业，共61层，有1296套公寓，其中258套为不可售人才房，可售部分共1038套。

项目公寓顶层层高3.3米，其余层高3.15米，“基本按住宅高度做的，上下做完装修后层高还能有3米”，销售人员表示。

12梯24户，每层有5套人才房。

规划2215个停车位，车位充足。

配建约4.1万㎡商业“壹方里”。

项目效果图

值得注意的是，北站商务中心规划有约12.4公里空中连廊。

届时，片区内地铁、汽车站、市政厅、公园、城市会展中心、城市滨水区、图书馆及大型购物中心等都将被连通。

项目商业部分留有2个端口，直接与连廊相接，未来可从项目直通深圳北站。

北站空中连廊规划

户型

38-95㎡1-3房精装公寓

5月28日，深圳住建局公布今年待售房源情况，项目并不在其中；不过，据深圳中原研究中心最新统计，项目在7月潜在入市名单中。

项目主推建面约38-95㎡1-3房公寓，有A-F共6个户型，精装交付。

D栋朝南面的是大户型，两端是95㎡3房，中间是68㎡2房；东侧是48㎡主力户型，占比超60%。

样板间暂未开放，不过模型图已出，结合户型图及平面图来看：

A户型是约38-39㎡1房1厅1卫，朝向西南，总体较方正，客卧一体设计，带开间2.05米、进深1.25米观景阳台。

B户型是约45-47㎡1房1厅1卫，朝向西南和西北，可说是A户型升级版，客卧分隔设计，卧室出阳台。

C户型是46-48㎡1房1厅1卫，全东南朝向，户型方正，带开间3.7米、进深3米客餐厅，动静分区合理，也是数量最多的户型。

D户型是约63㎡2房1厅1卫，朝向西南和西北，户型方正，双面采光，客餐厅一体，不过1号户型阳台更方正，22号与14号户型阳台稍窄长。

E户型是66-67㎡2房1厅1卫，全西南朝向，户型方正，通风采光性能好。

F户型是约95-96㎡3房1厅2卫，全西南朝向，户型较方正，客餐厅一体，主次套间设计，带开间5.6米、进深1.175米阳台，配1个多功能房。

开发商

深圳本土知名房企鸿荣源

项目开发主体是深圳市佰亨置业有限公司，鸿荣源集团是其大股东之一。

鸿荣源集团创立于1991年，从宝安起家，当时素有“宝安王”之称。

历经近30年发展，成为以地产开发、商业运营、产业发展、金融科技四大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。

鸿荣源深耕深莞，就深圳而言，其项目大多在宝安，部分在龙华、福田、以及龙岗。有壹成中心、尚峻、公园大地、熙龙湾、熙园山院、西岸观邸等代表作。

目前，鸿荣源在深圳约有1000万㎡土储。其中，仅龙华就有元芬村旧改、宝山工业区旧改、牛湖老村片区旧改、清湖老村旧改、赖屋山旧改等15个项目。

2020年，鸿荣源在深圳有4个项目待售，包括壹方中心玖誉、壹成中心璞誉府、前海鸿荣源中心和本项目。

区位

深圳北站商务中心

从地理位置看，项目位于深圳北站商务核心区内。

2014年深圳北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域，是全市17个重点开发片区之一，也是深圳六大总部基地之一，且是唯一设定在原特区外的总部基地，定位为深圳市区域级城市中心。

北站CBD，总占地约6.1平方公里，投资近2000亿元，总建面约960万㎡，包括550万㎡商服、60栋商务办公楼(含12座摩天大楼)，5-7个城市商业综合体，6-9个四星级及以上酒店。

主要发展总部经济、产业金融服务及综合商业，将打造集高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“国际会客厅”。计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，未来可容纳25万高端就业人口和11万居住人口。

北站商务中心规划效果图

目前，北站商务中心已建成如汇隆中心、汇德大厦、华侨城大厦等商务办公大楼，已引进美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等，另有深圳计算机科学研究院、中国平安、中国人寿、幸福人寿、中国水利水电七局处于洽谈阶段，全新CBD初见雏形。

配套

项目周边配套十分齐全，交通、商业、教育、医疗、休闲一应俱全，且质量较高。不过，目前有较多部分还在建设中，需要一定时间兑现。

交通：3条地铁+26个公交站+1条高铁

轨道交通方面，项目周边有4号线、5号线、6号线(在建)3条地铁。距深圳北站约651米，步行约10分钟;距红山站约1.2公里，步行约20分钟;距民治站约1.5公里，步行约23分钟。

此外，周边还有22、27号线(规划)站点。

3个地铁站点距离

公交方面，1公里内有26个公交站，民治民塘路总站最近，相距约15米。

自驾方面，项目周边有龙华大道(原梅龙大道)、新区大道、民塘路、布龙路、龙华人民路、福龙路、南坪快速等，交通便捷。

与大多数项目不同的是，项目距深圳北站交通枢纽很近，这里有广深港客运专线、赣深铁路、平南铁路、深惠城际线等多条高铁线路，可快速通达全国。

商业：自带4.1万㎡壹方里商业+5大商圈

项目自带4.1万㎡“壹方里”商业，据销售介绍，目前正在洽谈招商。

壹方里效果图

周边有龙华版“欢乐海岸”红山6979、10万㎡天虹购物中心(原九方购物中心)、3万㎡北站优越时代广场、4.5万㎡星河coco city以及60万㎡壹方天地5大商圈。

红山6979紧邻4号线红山站，是龙华建区以来最大的文旅地产和商业项目，包含32座风格各异的独栋商业建筑和“文化四馆”，是一座集公园式商业街区、体验式公寓、时尚演艺剧场、人文艺术展览馆及城市精品酒店于一体的“公园式商业综合体”。

目前，红山6979已引进200余家前沿品牌，开业招商率达95%，包括华南首家自主运营开心麻花剧院、盒马鲜生、CGV影院主力店等。

红山6979，摄于2019年12月20日

壹方天地同属鸿荣源旗下，是鸿荣源壹成中心商业。未来，“壹方里”将和其它三个(宝安壹方城、龙华壹方天地、前海壹方汇)商业组成鸿荣源四大商业产品线。

教育：距深高北约870米

一般商务公寓没有对口学区，具体以区域教育局招生政策为准。

根据龙华学区划分，项目小学学区属于民顺小学-民治集团北校区-教科院附属实验-龙华实验-深高北大学区范围内;中学学区属于民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北大学区范围内，还属于龙华高级中学初中部学区范围内。

其中，最引人注目的是深高北，二者相距约870米，步行约14分钟。

深高北，与前段时间风波频起的“深高南”一字之差，同属深圳市高级中学(简称“深高”)。

深高创办于1997年，是国家级示范高中，省一级重点学校，也是深圳“四大”之一。2019年中考状元出自深高南，往届成绩稳定。

深高北是一所9年一贯制学校，2016年首届招生，2019年首届中考，中考成绩根据430分的比例排名深圳第7，与2018年南二外相差无几，成为龙华Top 1学校。

2019年，深高北小学录取最低分88分，88分以下分流到教科院附属小学。

被绿树遮掩的深高北，摄于2019年12月20日

医疗：3公里内双三甲医院

项目距深圳市新华医院(三甲，在建)约2公里，开车约8分钟;距深圳市第二儿童医院(三甲，在建)约2.8公里，开车约10分钟。

新华医院位于龙华区新区大道与民宝路交汇处北侧，是政府投资建设的重大医疗卫生项目。建筑面积约为51万平方米，地上22层、地下4层，建筑高度达99米，定位为集医疗、科研、教学、行政为一体的三级甲等综合医院。建成后，预计将提供2500张床位，高峰期能同时容纳4万人。

新华医院效果图

第二儿童医院位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧，为市属三级儿科专科医院，其设计亮点是打造一所温暖、愉悦和活力的儿童医院。规划床位1500张，预计2022年建成营业。

第二儿童医院效果图

休闲：龙华“文化四馆”+文化馆新馆+简上体育综合体+20多个公园

人文休闲方面，项目周边有位于红山6979内的“文化四馆”，包括龙华首家演艺馆、现代化展览馆、深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆。其中，演艺馆和展览馆与南山保利剧院体量相当。

此外，项目距深圳市文化馆新馆(在建)约1.49公里，步行约22分钟。

深圳市文化馆新馆，地处民治大道和民康路两条城市道路交界处西北角，用地面积为约3.14万平方米，总建面约8.3万平方米，将建成一座融合教育、交流、培训、表演、展览、文创等功能于一体的综合性文化地标建筑。

距简上体育综合体(在建，预计2021年竣工)约3.8公里，开车约11分钟，或者从红山站搭乘4号线，1站即可到达(上塘站)。

生态资源方面，项目紧邻绿谷景观轴，有约9千米绿廊，联通红木山水库、塘朗山、白石龙音乐公园。

据悉，周边有20多个公园，如北站中心公园、和园(规划)、谐园(规划)、白松公园(规划)等。

价格

周边新房公寓均价6.2万/㎡，二手均价7万+/㎡

项目周边新房公寓极少，蛋酱找了很久，只发现华侨城北站壹号在售建面约90-110-160㎡公寓，均价6.2万/㎡。

左边是华侨城北站壹号，右边是鸿荣源·天俊

二手公寓方面，贝壳网显示：

HBC汇隆中心(2017年建)在售59-78㎡公寓，共19套，挂牌均价7.25万/㎡，单价6.1-9.7万/㎡，总价366-750万/套。

汇德大厦(2005年建)在售32-49㎡公寓，共2套，挂牌均价7.53万/㎡，单价7.3-8.3万/㎡，总价265-360万/套。

本文踩盘时间2020年6月19日，文中距离均来自高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。