百城库存连续17个月同比小增 6城去化周期超过36个月

5月25日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小增。库存压力有所增加，需要积极关注。

报告指出，4月份，100个城市新建商品住宅供应量为5133万平方米，而成交量为4206万平方米。今年前3月百城楼市均呈现了“供小于求”的态势，但到了4月份首次出现“供大于求”现象。最主要原因是，4月份新房预售证管控明显放松，各地新增供应规模明显放量。相对4月份的住宅成交规模，新增供应规模明显要大，进而使得库存数据反弹。

从城市结构来看，截至 4 月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2929、 24276和20399万平方米，环比增速分别为3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分别为1.8%、9.6%和1.1%。对比去年同期水平，三类城市库存均有上升，其中二线城市库存上升力度最强，这和此类城市新盘供应力度加大等有关。

此外，截至4月底，100个城市中，有54个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、南宁、青岛和成都等城市，说明地方政府放宽了预售管控，也说明此类城市房源相对充足。同时100个城市中，有46个城市的库存出现了同比下降态势，其中珠海、中山等城市的同比下降最为明显，这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

报告显示，4月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为13.1个月，这也意味着市场消化完这些库存需要13.1个月的时间，即大于1年。观察历史数据，2016年第四季度到2019年年底，百城库存去化周期总体上位于10个月左右的水平。但今年第一季度销售行情很不好，去化压力骤然增大。另外，4月份新增供应数据明显放大，客观上也使得库存规模上升，最终使得去化周期继续增大。

从城市排行可以看出，4月份，包括芜湖、香河、大厂等6个城市存销比数据相对偏大，超过36个月的水平，即3年的水平。当然需要解释的是，此类城市新房成交相对少，所以很容易使得存销比数据偏大。另外，统计显示，包括杭州、清远等9个城市的存销比小于6个月，说明市场消化状况总体不错。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月份中国百城住宅库存和存销比均呈现上升的态势。这和4月份供应明显放量等因素有关。虽然住宅交易市场逐渐复苏，但力度欠缺，所以去库存的压力依然是比较大的。

5月份房企依然有降价促销的动作，房贷政策也总体趋于宽松，这都会促使购房者积极入市，进而有助于相关房企和城市积极去库存。但是，即便如此，由于当前住宅去化周期总体偏大，从化解库存的角度出发，相应购房政策依然需要进一步放松。若后续购房政策趋于宽松，那么交易行情将进一步回暖，当前形成的库存压力则有望得到积极释放。