自然资源部改革规划许可和用地审批 利好房企高周转和降成本

9月20日，自然资源部发布了关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知（下称“《通知》”）。

自然资源部官网截图

《通知》指出，合并规划选址和用地预审，将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书，不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。

《通知》要求，合并建设用地规划许可和用地批准，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。

《通知》还指出，以统一规范标准、强化成果共享为重点，将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。各地要依据“多审合一、多证合一”改革要求，核发新版证书。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从房地产开发的流程来看，用地审批和相关规划是最先需要面对的问题，后续多审合一、多政合一、多规合一的政策导向下，相关房企的拿地和项目开发等都会形成新的调整。从此次改革来看，三个领域值得肯定。

1、地产开发的行政环节减少

此次政策规定，将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，这有助于相关项目开发审批节奏的加快。同时政策也规定了将建设用地规范许可证、建设用地批准书合并，这实际上就涉及到房地产开发“五证”办理的精简，有助于房企拿地后减少审批流程，利好高周转和降成本。

2、城乡规划和用地制度进行归并

过去的房地产开发中，既要参考城乡规划内容，又要参考土地供应制度，若是存在规划部门和国土部门不在一个系统办公，就相当于两次审批。现实中还存在一个问题，即规划内容和国土内容可能存在矛盾和冲突，这使得开发商项目开发非常被动。而此次政策明确将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，这实际上使得房企可以实现“一个部门盖完章”的效应，使得项目开发的思路更加清晰。

3、申报程序简化

在房地产开发中，过去经常有类似“房地产开发需要盖完几百个章”的说法，这其实也是房地产低效率的体现。而当前政策规定，将进一步简化和规范申报材料，同时鼓励互联网方面的业务创新。类似规定使得后续房地产项目报建的流程压缩，对于后续房地产企业来说，若是可以掌握最新的报建报批流程，往往也可以实现高周转的效应。

以下为《通知》原文：

各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门、新疆生产建设兵团自然资源主管部门，中央军委后勤保障部军事设施建设局，国家林业和草原局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派出机构，部机关各司局：

为落实党中央、国务院推进政府职能转变、深化“放管服”改革和优化营商环境的要求，现就以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的有关事项通知如下：

一、合并规划选址和用地预审

将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书（见附件1），不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。

涉及新增建设用地，用地预审权限在自然资源部的，建设单位向地方自然资源主管部门提出用地预审与选址申请，由地方自然资源主管部门受理；经省级自然资源主管部门报自然资源部通过用地预审后，地方自然资源主管部门向建设单位核发建设项目用地预审与选址意见书。用地预审权限在省级以下自然资源主管部门的，由省级自然资源主管部门确定建设项目用地预审与选址意见书办理的层级和权限。

使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审；需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。

建设项目用地预审与选址意见书有效期为三年，自批准之日起计算。