新城控股：“双轮驱动”夯实安全底线 商管业绩占比稳步提升

　　2023年，在政策面的持续放松下房地产市场需求正处于恢复过程中，但在此过程中，大部分房企依然面临巨大的经营压力。作为少数能保持正向盈利的民营房企，新城控股已成为当下市场房企稳健发展的代表之一。

　　3月28日，新城控股(601155.SH)披露2023年年度报告。年报显示，2023年新城控股实现营业收入1191.74亿元，较上年同期增长3.22%;实现归属于上市公司股东的净利润7.37 亿元，整体毛利率为19%，保持稳定。秉持坚守安全经营底线的原则，新城控股实现经营性现金流连续6年为正，并且聚焦“有回款的销售”，2023年回款率107%位居行业前列。

　　在波诡云谲的市场变局中，长期坚持地产开发与商业管理“双轮驱动”战略模式的新城控股凭借地域精耕的战略布局、稳中有进的业绩表现、精益求精的产品升级与交付能力，连续六年跻身中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的“房地产开发企业综合实力”十强。截至2023年年末，新城控股总资产为3741.09亿元，归属于上市公司股东的净资产为600.78亿元。

　　资债结构优化坚守安全底线 经营性现金流连续六年为正

　　2023年，房地产行业多重挑战交织，房企的经营安全依然面临重压。作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一，新城控股通过地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了可持续发展的核心竞争力。报告期内，新城控股实现营业收入1191.74亿元，其中主营业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入1073.36亿元，较上年同比增长2.34%;物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，较上年同比增长15.26%。

　　对企业而言，现金流安全是第一要务。在整体行业销售承压的行情下，新城控股仍实现了正向的现金流。截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，在手现金充裕;经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正。同时，2023年新城控股实现回款金额812亿元，回款率107%居行业前列，持续保障未来发展的流动性和稳定性。

　　此外，新城控股过去两年通过持续压降有息负债，已为后续偿债减轻了一定负担。年报显示，新城控股期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。在偿债方面，新城控股坚守底线思维，2023年已如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元。

　　同时，在行业整体融资显著收缩之下，新城控股依然收到监管机构和各大金融机构的信任与支持，在融资端多次取得突破。报告期内，新城控股以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行;完成13.16亿元绿色(碳中和)商业房地产抵押贷款支持证券的发行;完成2笔共计17亿元中期票据的发行。同时，新城控股在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。通过吾悦广场为抵押物，新城控股获取经营性物业贷及其他融资约140亿元。

　　新城控股债务结构持续优化，多元化融资渠道不断拓展，平均融资成本同比进一步下降。截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.20%，同比2022年末 6.52%融资成本下降32个基点，通过合理控债进一步优化了资债结构。

　　商业运营总收入113亿元 超额完成全年目标

　　2023年，面对此轮极具挑战的房地产周期，新城控股表现出较强的韧性，这得益于长期坚守的“双轮驱动”的核心战略。尤其是，新城控股在商业地产的规模化开发与运营方面已形成一定优势，持续创造的稳定现金流也将助力其穿越周期。

　　报告期内，新城控股实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元，同比增长 13.17%，对整体业绩贡献进一步提升;实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占新城控股总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%;物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。

　　2022年，新城控股商业运营总收入首次超百亿，2023 年新城商业持续拓展商业发展的广度与深度。“吾悦”作为新城控股旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，通过不断打磨、升级，致力于成为国内体验式商业领导品牌。截至2023年末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到198座，已开业吾悦广场数量达161 座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内135个大中城市。

　　在多变的市场形势下，2023年新城控股14座自持项目和8座代管项目隆重开业，超额完成去年上半年业绩发布会上提出的全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的年度目标。

　　作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城控股凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。

　　立足用户视角升级核心竞争力 全年交付超14万套物业

　　面对行业新格局，仅仅财务安全并不足以保障企业安稳穿越周期。不断升级迭代的产品和服务，已成为当下房地产新发展模式的核心竞争力之一。

　　以新城控股为例，在持续践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式的基础上，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升。在地产开发方面，新城控股秉持着匠心精神，顺应产品力时代用户需求，不断推动产品和服务的迭代升级。2023年，新城控股通过开展 “质控战役”、“景观战役”等专项工作，实现了建造品质与景观呈现的突破性进展。

　　2023年12月，新城控股首次发布全新高端产品系“品悦系”，并成功入选克而瑞研究中心评选的“2023 年全国十大品质美宅产品系”。“品悦系”首个落成作品“漳州吾悦品悦四季”落地2023年“幸福体验工程”品牌IP活动，构建覆盖全周期的幸福生活圈的能力，进一步见证了其不断提升的产品力与服务力。

　　另一方面，新城控股也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。2023年是新城商业“深度运营”的元年，以用户思维来重新塑造吾悦广场的经营心智，吾悦自研会员体系上线，助力于定位吾悦广场核心用户人群，发掘消费特征圈层，强化构建“商场-商户-用户”共赢的消费场域。报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国逾 150 座吾悦广场同步展开，实现了客流与销售的进阶式突破。

　　此外，2023年新城控股全力落实“保交楼、保民生、保稳定”要求，共计完成超14万套物业，2210万平方米面积的交付。从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处产品细节都蕴含着对品质生活的不懈追求;从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个服务环节都实力兑现对美好生活的郑重承诺，新城控股以持续的高品质交付坚守品牌房企的社会责任。