新城控股2023年上半年商业营收稳增10% 财务状况持续向好

　　过去三十年，轰轰烈烈的城市化进程，造就了一个狂奔的房地产市场。当楼市踩下刹车时，市场和房企不可避免承受着巨大的摩擦力。在这其中，龙湖、新城控股等成为少数保持稳健发展的民营房企代表。

　　8月30日，新城控股（601155.SH）如约披露2023年半年度报告。尽管市场波动依然较大，新城控股依旧保持了相对积极和稳健的发展态势。财报显示，2023年上半年新城控股完成合同销售金额约424亿元，实现合同销售面积约516.65万平方米，稳居行业TOP20房企之列；归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元，保持正向盈利。

　　依托长期坚持的“住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股坚守底线思维，经营性现金流持续五年为正，并实现了财务结构的进一步优化，为未来长期运营稳定和持续发展奠定良好基础。

　　轻重并举穿越周期 商业运营收入平稳增长

　　在上半年“错综复杂”的市场大环境下，新城控股致力于以核心能力的确定性应对市场环境的不确定性，践行逾10年的“住宅+商业”双轮驱动已然成为其穿越周期的底气所在。

　　相较于住宅开发业务，作为新城控股第二增长曲线的商业板块凭借规模化开发和长期运营所创造的持续现金流，已逐步成为新城控股重要的稳定器和修复利润水平的重要抓手。

　　半年报显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入52.01亿，同比增长10.24%。上半年公司实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%大幅提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

　　截至报告期末，新城控股实现143个大中城市、205个综合体项目的布局。今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位。

　　同时，截至报告期末，吾悦广场已开业面积1367万平方米，报告期内商户销售收入388亿元、活跃用户1,358万人。新城控股商业管理方面同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势，并且持续通过轻资产模式进一步提高营收和利润，综合盈利能力也将进一步增强。

　　对于下半年的商业运营规划，新城控股管理层在上半年业绩发布会上表示，要着重发展经营类业务，确保完成全年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元的目标。

　　维持正向盈利 回款率114%处行业前列

　　2023年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，上市房企盈利能力仍未显著改善。乐居财经数据显示，2023年上半年170家上市房企合计实现营收2.74万亿元，合计实现净利润-1022.67亿元，每家房企平均亏损约6亿元。

　　在此背景下，上半年新城控股维持正向盈利。财报显示，新城控股上半年实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元，整体毛利率为19.04%。

　　此外，截至报告期末，新城控股共有256个子项目在建，总建筑面积（含合联营项目）达4928万平方米；已售未结转面积（含合联营项目）为2948.62万平方米，提前锁定后期业绩，确保了后期发展的可持续性。

　　对企业而言，利润和现金流永远是长期发展的根本逻辑。在行业缩量回归的时代，新城控股主动放缓节奏，不刻意追求规模而是切实持续积极推动项目销售的现金回流。年报显示，2023上半年新城控股销售回款485亿元，回款率达到114%，处于行业前列。

　　值得一提的是，不管行业如何变迁，新城控股始终秉承“让幸福变得简单”的初衷使命，以责任房企的担当，全力落实“保交楼、保民生、保稳定”要求。2023年上半年，新城控股股在10个下辖大区58个城市，累计交付5万余套住宅，全力推动品质爱家的落成。

　　在上半年业绩发布会上，新城控股董事长兼总裁王晓松表示，下半年将继续把握城市机遇，加快销售回款，推进年内目标的达成，确保经营现金流正常回笼，同时保障各项目如期竣工交付。

　　财务状况更加健康 资产结构持续向好

　　2023年，面对多变的行业格局与市场环境，新城控股有着自身长期坚守的底线思维，依托多元化融资渠道降低融资成本，通过合理控债进一步优化了债务结构。

　　截至报告期末，新城控股在手现金余额284.89亿元，经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。资金流动性充足，延续资产结构向好的态势。截至报告期末，新城控股总资产达4378.45亿元，归属于上市公司股东的净资产611.08亿元；净负债率为49.52%，处于行业较低水平。

　　在偿债方面，新城控股坚守底线思维。据统计，新城控股2023年全年需偿还境内外公开市场债券达117亿元，其中1-8月，已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。此外，截止2023年有6月30日，新城控股的融资余额为666.03亿元，较年初压降46.67亿元，债务结构进一步优化。

　　自2022年11月“金融16条”实施以来，行业融资环境有所改善。作为为数不多的在公开市场未出现债务违约的民营房企之一，新城控股得益于融资渠道畅通，进一步优化调整境内外债务结构，持续降低融资成本。

　　5月22日，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券。6月14日，新城控股成功发行11亿元公司债，票面利率5.65%。7月24日，新城控股完成发行2023年度第一期中期票据，发行规模8.5亿元，并再次获得中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。同日，新城控股还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

　　此外，吾悦广场经营性物业贷是新城控股的融资亮点，今年前8月以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。此外，新城控股已开业未融资的吾悦广场还有约40座。

　　多笔公开市场融资的成功发行，体现出资本市场对新城控股经营能力和财务稳健基本面的认可，其整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点。

　　新城控股管理层在发布会上进一步强调，将充分利用政策支持，在银行信贷、公开市场发债、股权等方面积极融资，保持财务稳健。

　　值得关注的是，8月底，房地产融资端和政策端已现实质性放松，供需两端均将明显受益。纵观过往，一旦市场预期企稳，往往像万科、龙湖、绿城、滨江、新城等优质民企或混合制房企也将会爆发出更大的业绩潜能。