龙湖，依然还是那个龙湖

2023.8.22

地产江湖风云变幻，而龙湖依然还是那个龙湖。

时也命也。

一家房企的发展时机，决定了它的江湖地位。

30年前，在重庆上清寺一个不起眼的民房里，龙湖地产正式成立。

30年间，地产江湖几经沉浮，每一个周期里，龙湖都有值得被记住的高光时刻：

|1997年，龙湖开发了首个住宅项目，至今依旧是经典；

|2003年，龙湖拓宽业务版图，打造新IP龙湖天街，开启商业新格局；

|2009年，龙湖开始全国化进程，并顺利在香港上市；

|2017年，龙湖冠寓成立，正式进入租赁住房领域，为城市新青年提供安居乐业之所；

|2023年，龙湖构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局。

伴随着房地产行业下行，大量房企被债务危机裹挟，龙湖表现如何？

8月18日，龙湖正式发布了其2023年上半年的成绩单，在行业整体下行，约60%的上市房企预计亏损的情况下，龙湖实现核心净利润的正向增长。

实现归属于股东的净利润80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元；毛利额实现139.0亿元，毛利率为22.4%；核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。 

更为关键的是，龙湖的债务压力已经消化，今年只剩1.19亿需要在11月份偿还。

尽管，2023年的房地产雷电交加、布满荆棘，龙湖依旧保持着我们熟悉的姿态踏步向前，一贯的有条不紊，令人信赖。

2023年，“痛苦转型”成为了地产赛道的关键词。

倚重房地产开发单一赛道的弊端已经显现，房企们不得不思考如何增加自身的运营服务，调整业务结构。

2011年，在地产行业上升时期，同行都专注住宅开发销售的时候，龙湖却特立独行开始将每年销售收入的10%投入商业地产，创造了明星IP龙湖天街，而后在其他头部房企非相关多元化业务转型时，龙湖将业务梳理为5大航道，分为开发、运营，服务的“1+2+2结构”，发挥着一个龙湖的协同效应。

2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米，整体出租率95.4%。

集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。其中，物管在管面积达3.5亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。

数据证明，龙湖是对的，在地产开发业务疲软的状态下，运营及服务业务的增加能够有效熨平周期风险。

正如业绩发布会上，龙湖集团董事局主席兼CEO陈序平所说：”开发板块虽然规模大、实现周转较快，但不太稳定；运营是重资产沉淀的业务，稳定持续，毛利率很高，但是ROE较低；而服务是轻资产，ROE很高，基本没有资产投入。”

提到负债，属于龙湖的主旋律是：稳健、自律。

近年，在房企雷声不断，债务违约、延展屡见不鲜的情况下，龙湖频繁做着同一件事：提前还债。

在龙湖的股东大会上，陈序平曾提到：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。”

在这种经营思路指导下，龙湖一直致力于控制负债规模，认真对待每一笔债务的偿付。

8月14日，龙湖提前将17亿元款项拨入“18龙湖04”债券兑付专户，目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的1.19亿元。此外，龙湖2024年1月到期的153亿港币银团贷款，目前也已提前偿还72亿港元，其计划在年内全部提前偿还。

实际上，这并非龙湖首次提前还款。

去年11月，龙湖曾经在10天之内发布了三次提前偿还债务的公告，包括两次银团贷款的还款以及一笔美元债的偿还，合计提前还款金额超过百亿港元。

回望过去，龙湖的每一笔贷款都按期甚至提前偿还。这得益于龙湖的境内融资渠道畅通。龙湖经营性物业贷整体能做到接近900亿，现在余额为401亿，明年可再新增100多亿经营贷；银行开发贷审批也非常顺利，上半年获得开发贷170亿。

此外，龙湖也释放了监管层支持优质民企融资的积极信号。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，近期龙湖参与了央行跟证监会组织的一些调研和探讨，会上各监管层领导对企业的关心和支持是非常明显的，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企合理的融资需求。

对于行业而言，龙湖也再次树立起行业对房企的信心，守住了最后一道防线。

地产开发，相较于规模，龙湖更加注重质量。

城市布局结构，龙湖率先聚焦在一二线高能级的20个城市和14个机会城市。对比三四线占比过高就会带来经营压力，龙湖土储与销售一二线占比超过80%，这就是城市布局的“结构制胜”。

龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。

截至2023年6月底，龙湖的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

下半年龙湖还有17个新的项目要入市。

龙湖在产品力和品牌优势中持续下苦功，确保这些项目去化顺利，同时对现有的库存项目包括现房，也会不断加大去化力度。

在价格方面，龙湖会坚持一城一策、一盘一策，不会随意甩卖，坚持量价平衡，尊重市场。同时坚定地去兑现我们交付的品质，在投资端不断地积极拓展新的项目，补充新的销售货源。

地产江湖风云变幻，而龙湖依然还是那个龙湖：

总能用前瞻性的目光，预判航道；

总能用多种多样的表达，制造惊喜；

总能用稳健的姿态，砥砺向前；

总能提前预留足够多的时间，枝繁叶茂。