下午的活动正式开始啦，首先由高力国际物业服务有限公司华北区董事总经理李杰为大家带来《中国写字楼市场回顾及展望》的主题演讲。
宏观经济是驱动整个房地产界发展的支柱，尤其对写字楼市场来说，从宏观经济整体GDP水平到第三产业GDP水平，都是和写字楼的租赁、销售直接呈正向相关性。我们回顾一下2016年全国GDP达到74.4万亿，增幅是6.7%，第三产业增幅达到7.8%，而第三产业增加值占到整个生产总值的51%，突破了整个半壁江山。
中国第三产业增速持续高于经济总量增速；办公楼投资额逐年增长，但增速趋于稳定。
十九大为商业地产未来快速发展提供政策基础，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段；着力加速建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系；实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。
一线城市内，北京甲级写字楼空置率处于最低水平，而租金为最高水平；二线城市除南京外，其他城市空置率均超过20%；租金水平最高为南京，其次为杭州。
写字楼需求主要来源于金融与专业服务行业，而科技互联网和房地产行业亦表现活跃。
从主要城市写字楼存量排名来看，上海甲级写字楼总存量最高，而未来三年深圳将迎来大量新增供应。
从主要城市租金排名来看，北京甲级写字楼租金录得全国最高水平，其次为上海、深圳和广州；二线城市中南京平均租金相对较高。
从主要城市写字楼空置率来看，北京甲级写字楼空置率录得最低水平，重点二线城市中南京空置率处于较低水平。
写字楼相关热点话题：
多中心发展趋势：2010年多中心发展趋势开始呈现，当前进入快速发展阶段；
老旧项目改造升级：商业地产进入存量时代，城市更新和存量升级越来越活跃；
联合办公持续扩张：联合办公需求快速增长，而联合办公运营商的不断扩张将为业主和租户均带来机遇；
人工智能及科技改变办公空间：建筑功能更为多元，利用效率更高，更为绿色、健康、环保。
十九大精神给我们办公楼领域带来了非常好的利好消息，因为实体经济、现代服务业都会促进对写字楼的吸收，这是所有办公楼从业人员难得的一次机会。
接下来由天圆集团董事局主席、神州企业家俱乐部主席、北京辽宁企业商会会长左安一为大家带来《新常态下房产公司如何整合资源创造共赢》的主题演讲。
新时代的中国经济正由高速增长转向高质量发展的阶段，房地产市场竞争的格局和供求关系也都发生了根本性的改变。以前高利润、高杠杆的时代可以说已经过去了，现在房地产行业已经进入了新时代、新常态。那么如何拓展未来房地产发展的空间，是新常态下房地产企业面临的挑战。更是在市场优势越来越向那些大的房地产企业集中的情况下，中小房地产企业面临着挑战。
土地是房地产企业的命脉，在当前的土地市场中，中小开发商无论从规模还是资金优势实力上，与那些大的开发商相比，都没有竞争优势。尤其从2010年底，全国不少地方政府要求开发商用自有资金拿地，在这种情况下，让这些中小开发商就面临着更加困难的局面。
在市场竞争日趋激烈的今天，中小房企已经无法靠一己一力，单枪匹马独斗把企业做大做强。这可能与新时代我们的供求关系有紧密的关系。
当中国政商关系进入一个新的时代的今天，很多中小企业都有一个共同的感触，就是现在的项目，特别是那些比较有优势的项目比较难拿了。因为我们这些中小企业跟领导打交道的时候，面临的关系不一样了。因为现在反腐，这些领导一般不敢把他的优质资源、优质项目给一个小企业。大企业可能是有它的优势。在这种情况下，这些中小企业怎么发展、怎么在这种竞争激烈的形势下走出自己的路，这是我们要思考的问题。
我的一个感想就是要整合资源、搭建平台。在未来的新常态下，平台决定了企业的发展速度、发展质量，甚至决定了我们的发展成败。
在房地产方面，我们通过联合拿地、联合投资的方式，把规模做大了，也容易拿到一些好的项目，比如说我们在武汉拿到了非常好的旅游项目，规模也比较大，这是利用平台优势才能拿到。如果单一的集团公司可能很难拿到这样好的项目。
今天来参加这个会议的很多企业可能都是中小企业，有一部分是大企业，这些中小企业怎么去在这个新形势下、新常态下，创造更好的业绩，发展得更好。我的一个想法建议是，能不能房讯网和全联房地产商会利用自己多年积累的企业家的资源优势和平台优势，组成联合舰队，共同打造一个航空母舰，进行资源互补、优势整合、创造共赢。
现在进入中粮置地广场项目发布环节。
我们在地坛边上有一个历经八年的项目，大家都很好奇，它将以怎样的姿态呈现在大家面前呢。
为什么说它是八年呢？是因为我们确定在拆除中粮置地广场的前身，是始于2009年底，距今八年时间，我们整个团队完成了土地性质的变更、控规、旧建筑物的拆除、新建筑物的建设等等。
我们的区位优势，距离北二环只有170米，所以我们步行至地铁二号线安定门站只需5分钟，未来无论您是自驾还是乘坐公共交通都非常便利。同时项目处于中关村科技园东城园区内，未来入驻园区的企业都将享受资金扶持。是绝版二环核心区位。
同时我们项目周边生态环境十分优越，除了有地坛公园之外，还有青年湖公园、护城河公园，项目紧邻地坛西门的牌楼，文化底蕴非常深厚，同时上风上水，风水非常好。而且由于东城区的胡同氛围非常浓厚，商业氛围非常好，周边的胡同都是今后项目非常优质的周边配套。
仲量联行商业地产部高级董事廉峰对区域市场进行分析：
在我们今年的北京市政府在9月份发布的整个新的规划里面，把北京市定位成政治中心、文化中心、国际交往中心。东城区是属于非常核心的商务区，也是定位于宜居、宜业、文明的城区，同时也是世界著名文化旅游区，而且还是我们历史文化传承发展示范区，以及首都政府服务功能的主要承载区。同时也是肩负着本区的高端服务业的聚集区，最后是国际和商业著名的区域。
东城区的历史遗迹包括保护单位在历史城区当中是最多的，包括雍和宫、故宫等等，同时我们在东城区里还有其他区域不太一样的，就是非常显著的这种胡同文化，这也是承载了北京近千年的历史，包括南锣鼓巷等等。同时整个东城区也是一种非常国际化的交流区域，包括王府井大街、很著名的东方广场，包括其他的一些商务办公楼。所以这个区域既有历史，又有现代传承的区域。同时这个区域的环境非常优美，可以看到我们周边有很多公园的一些景观，包括地坛、景山等等。
东二环和整个东城区在北京写字楼的位置，它既离我们很成熟的像CBD、中关村、奥林匹克、第三使馆区的距离非常近，开车大概20分钟左右的距离，凸显出了整个在北京市甲级写字楼商圈非常重要的位置。
另外一点，这个区域里边还是属于中关村的东城园，高科技企业落户还可以享受专门的优惠政策。
从整个数据得大分析可以看到，我们北京的写字楼跟香港去比，这个数量还是非常少的。同时我们的经济增长量还是非常强的，所以预计来说，尤其像我们东城区的位置，基本上是很少有甲级的优质写字楼到市场里边来，因为是它的稀缺，所以产生的价值是不可限量的。
整个甲级写字楼里边，在东二环和三环的区域里面，金融和高端服务业基本占了一半的规模，同时还有一些其他行业，在整个东城区来说，一些做文化、创意的行业还是比较多的。在客户类型占比来看，还是以内资公司为主，超过了50%。我们也看到了目前来说因为中粮置地广场刚刚推向市场，我们也看到很多优质客户，包括从CBD、从金融街过来。我们也可以大胆预测，在明年6月份、7月份等这个项目交付的时候，会取得一个非常好的租赁成果出来。
接下来是中粮置地广场和仲量联行首席租赁代理及物业管理签约仪式。
中粮置地北京公司中粮置地广场副总经理马佳音进行发言：
中粮置地广场是中粮集团地产酒店板块下面一个高端国际写字楼的产品，既是我们集团匠心打造的高端流域的标杆之作，也是我们现阶段首都核心区域难以复制的地标性建筑。
商办地产进入存量时代，同时我认为伴随着中产阶级逐渐觉醒的消费升级和认知迭代，对办公空间的需求绝对不会再仅仅是简单的八小时工作场所，所以我们房企间的竞争已经开始从规模、成本、速度慢慢转移到了以客户为中心的运营能力以及品牌塑造这种软实力的竞争上。这就要求我们从简单粗暴的租赁开发模式慢慢进化到一栋楼宇全生命周期的重度运营的模式。
作为一个商业楼宇的持有者，我们肯定对自己的定位不再是简单的房东，我们是以品质生活和办公体验的提供商和运营商，开放共享、互利共赢是我们对待所有客户和合作伙伴的坚定信念，我相信人与空间、人与人的互动关系，在中粮置地广场会得到重新的演绎。我们有信心将商办地产这个行业带入一个重度运营时代，希望这条路能够与大家同行。
接下来进入圆桌对话环节，对话主题为《新时代下的商办力量——回归本来，重构未来》。
参加该场论坛的嘉宾有：
特邀主持嘉宾：荣盛兴城投资副总经理王玉龙
对话嘉宾：
北京万科写字楼与产业园事业部总经理元喆辉
华润置地北京公司助理总经理齐舒芳
中粮置地北京公司中粮置地广场 副总经理马佳音
佳兆业地产集团北京区域 副总裁李勇
嘉铭投资（集团）有限公司副总裁孙鹏阳
北京兰格加华置业有限公司副总经理庄捷
第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅
王玉龙：商办类对个人全部暂停，而且也有分割的限制，要求分割不能低于500平米。所以市场的反响非常大，甚至近期的交易为零。我想通过这个话题，问一下兰格加华的庄总，您怎么看待这个问题？
庄捷：这个事挺敏感的，326这个事说是一个炸弹，一点都不过分。因为我们很多年商办和住宅这块一直都是模糊管理的力度，这就造成了一个什么结果呢？很多刚刚进入房地产的或者对房地产理解不太透的，就想把自己跨度更大一些，把这个建成了之后，没有想到它原来是什么，而是想最大的需求是住宅，所以把它往住宅里边靠。因此就造成了积累很多年，至少是十几、二十年的问题，所以我觉得咱们主题的前四个字最说明问题，叫“回归本来”，326的作用就是让大家回归本来。你原来是商业办公，你就回到商业办公，不要去采别的园子里的花，要认真做好自己的花。
王玉龙：北京市政府搬迁，二环以内被空置出大量写字楼的面积出来，如果是以这样的市场的环境，我们有请佳兆业北京区域的副总裁李勇先生，从开发商角度给咱们解读一下商办面临哪些挑战和机遇，产品如何转型升级？
李勇：我印象中商办类很多公寓产品，直接就是在房地产住宅限购限贷的情况下，打的标语就是不限购不限贷。买不了住宅，买公寓。当然也是种种历史原因。比如有的城市是做一些产业引导政策，引导某些不发达地区商业要发展，当时的前导性的就拍出一些地，拍地的同时政府要求这些地方建写字楼、商业。但是商业是有规律的，这个地方是不成熟的地方，建起来之后没人去。这就形成了大批量的空置，空置以后怎么办呢？有可能会引导性的变成了微住宅，有些空置的写字楼甚至一些产业都会往微住宅方面去引导，所以某种程度上疏解一下它的积压，也疏解一下当地需求的变化。
但今年这个政策出来以后，大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至还出现了一些政府鼓励商改住的政策，比如鼓励把一些在不同阶段的写字楼改成公寓，可以引进燃气等等。但是后来政策慢慢变了，到今年北京这个政策出来以后，各地政策跟着变了。
其实某种程度上还是一种住宅的限购政策的延续。再往深了讲，其实就是化解金融风险。现在金融的监管政策是逐渐趋紧，所以有很多金融创新其实就是在规避政策，或者说在政策的模糊地带做一些变化。
限购政策出来以后，供给量变少了，这本身就不是写字楼的正常需求，那我们实业需求到底多大，就需要做评估。在座各位都是写字楼租赁的从业人员，这是一个机会，将来尤其是金融创新，以后各种REITs、ABS做起来，单一主体的租赁就会变成多个主体，推向市场。这一栋写字楼将来做证券化以后，就可能属于无数的投资者。相当于没有单一大股东的公司的职业经理人，他的管理团队的作用就凸显出来了。某一个团队你能租得好，能挣得钱多，投资者就往这里来。大家就相当于一个一个的基金经理，那行业价值就能体现出来了。
写字楼的租赁除了北上广深等一线城市，大部分城市的写字楼是供大于求的。所以就算在北京城市里面，我们写字楼的建设也是有空置的。还有雄安新区建起来了，旧的楼不符合要求的也需要做改造和翻新，这是大家将来一个比较好的增长点，就是盘活存量，这就是存量。
王玉龙：下面有请嘉铭投资副总裁孙鹏阳女士从高端写字楼持有者的角度位我们分享面对联合办公空间的挑战，高端写字楼如何去应对？
孙鹏阳：从我们真正的运营体验的角度来讲，从操作的务实的层面看，实际上截止目前，联合办公和高端物业之间的相互冲突和替代性没有那么高。
这是这两年我们对联合办公的认识是逐渐深入的，有两件事情在这个过程当中给我们的影响特别大。第一件就是技术革命和技术创新，这是感触特别深的。大家现在都在讲其实目前的这种技术革命在飞速的成长，你不可想象的速度、指数级的速度在成长。这种技术的变革带来了企业层面的巨大的变化。全球的企业，其实不论你是地产行业还是非地产行业，大家的一个核心问题现在都面临着拥抱变化，都在转型，每个企业、每个行业都在转型。
第二个比较重大的影响就是千禧一代，就是1984年到2000年出生的这一代，他们已经成为全球劳动力市场的主流，这一批人他们其实是伴随着互联网成长起来的，他们对办公空间的需求跟前几代人都完全不一样，他们要求的办公空间是要更开放、更透明、更有趣、共享、跨界，这都是他们对空间的要求。
现在与其说是联合办公对高端物业的影响，还不如说是技术的革命、时代的变迁对办公空间的需求带来的变化。这是这个背后非常根本性的问题。
联合办公是首先出来的，所以它们是敏锐的，这个影响是很深远的。看到商办这个市场，最开始说要开发，开发的影响也是有的，开发首先要拿地，第一是位置，第二是位置，第三还是位置，位置是压倒一切的因素。但是现在开始，我们看到很多这样的机会，位置是重要的，但不是像原来那么重要了。
包括未来怎么运营，物业怎么适应这种变化，到底提供什么样的配套来服务办公空间，这些都会有很大的变化。所以联合办公的理念，营造的方式，对高端物业的影响还是蛮大的，这还只是刚刚开始。
王玉龙：咱们听听中粮怎么说，有没有这个想法？你有没有决心做这个事？
马佳音：我觉得这个问题从两个层面来讲，第一从大的市场逻辑的层面来讲，存在即需求，是合理的。所以说联合办公作为传统办公的一个子业态的补充，它的优势是显而易见的，比如供需双方的效率的提升，存量资产的改造，更灵活、更多变、体验感更好的办公体验，以及千禧一代，这批员工非常追求自我，对空间要求非常高，传统的是满足不了他的。当然这后面还有资本的一些推动，都会影响到整个联合办公的兴起。
第二点，高端写字楼跟联合办公的关系，第一是我们理解的联合办公，我们觉得它不是简简单单租桌子的模式，我们更愿意把它理解为共享的办公空间和办公体验，就是说它是我们通过打造场景化的、体验感好的办公场景的营造，来满足更多的办公需求。
第二是竞合关系，竞合这个词其实本意来自于博弈论，指的是我们能够达到双赢的非零和的博弈状态。我希望这个共享的办公空间是本身这个核心品牌内涵的延展，同时它能够帮我在业务层面和运营层面做到交集和互补，是这个状态。
王玉龙：这里最有资格说联合办公的应该是齐总，从我的了解中，齐总现在已经在做了联合办公了。
齐舒芳：联合办公其实并不是一个空间单纯的改变，真的是社会发展到这个阶段，人群的变化、科技的变化所带来的必然产物，比如从办公人群，年轻一代的崛起，他们90后的特点就是追求舒适、追求个性、追求自由。联合办公刚好是非常契合这个需求。
从联合办公工位的布局能看出来，有另外一个趋势就是办公客户的类型也在发生转变。它的客户类型已经悄然的向一些大型企业和大型分支机构转变。这些企业承租能力强、支付意愿高，肯定会推动联合办公市场不断的发展。
其实联合办公本身的内涵就是一种共享，有很舒适、很多交互空间，包括社群的营造等等。所以我们做了这些研究之后，我们认为联合办公一定是一种趋势。所以我们也是在变革面前，您的话题是高端写字楼怎么迎接挑战和变革，其实在我们看来，它不是挑战，更多带给我们的就是机遇，机遇来了，肯定是张开双臂拥抱机遇、拥抱变革。
联合办公这个产品，实际上是给我们未来办公的布局和办公产品的理念带来了很多变化。未来我们的定义，其实我们不叫联合办公，叫共享办公。因为这样的一个想法的转变，我们觉得联合办公未来对办公可能会有好几个方向的转变，这是我们自己总结的，我们也是未来想按照这个方向去做。
第一是办公的生态化，第二是办公的智慧化，第三是办公的平台化，第四是办公的产业化，大概这几方面，这就是联合办公给我们带来的改变，也因为这种改变带来了无限的可能。
王玉龙：有请第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅先生，从顾问公司角度帮我们分享一下写字楼是机构投资的主要物业类型，今年的市场有什么特点？未来趋势是怎么样的？
温书阅：这个话题跳跃有点大，其实投资市场是整个房地产环节的企业和终点，投融管退，以投入开始，是很多资产的业务链。去年整个北京市的投资市场总交易额是将近340亿，这是2016年的数据。2017年截止到这个月为止，一共有21宗北京市的大宗交易，整个交易额是276亿，交易总面积是62.3万平米。从这个数据可以看出来，整个投资市场同比去年是降了，整个投资额大概降了23%左右。
原因很简单，在现今市场下，业主对资产的处置要求和买家对回报率的计算方式并不匹配，因为北京投资市场这两年投资回报率一直控制在4%，从来没有高于过4%，甚至这个4%都是得有点偏高的。所以造成了整个投资市场回报率并不高，更多的企业是以自有为主。这8宗是自有为主，其他是开发商交易，很多开发商要收购一些资产，或者有房地产金融的需求，做了一些ABS或者REITs的需求，所以整个投资市场来说看似很活跃，其实成交并不活跃。
其中一个就是政策原因；第二个原因，跟国家对境外管控有关系，而且未来两年会越来越严。
北京的投资市场不能以传统的投资眼光来看，很多成交的交易价跟所谓的投资回报并不成正比。我觉得明年的投资市场可能对于资方来说还会比较困难一点，因为核心区域的业主对于楼宇的价格要求会进一步上涨，甚至到了非常不合理的地步。所以对于一些机构投资来说，会更难出手。
接下来进入第二场圆桌对话时间，此次对话的主题是：商办标准规范与发展——引领标准，引领创新。
参与该环节的嘉宾有：
特邀主持嘉宾：
当代置业执行董事兼首席技术官陈音
对话嘉宾：
北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清
北京建筑设计研究院工作室主任韩慧卿
中建科技绿色建筑事业部副总经理张爱民
仲量联行区域董事李从越
清华大学可持续建筑技术研究所肖伟
坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍
哇棒移动传媒股份有限公司总裁颜鸿
陈音：请韩博士介绍一下国内外商业办公楼建筑在规划设计方面有哪些新的概念？新的趋势？包括技术的，也包括在城市经济、城市发展上有什么样的新的解决办法？
韩慧卿：商业办公建筑的主要产出效益是来源于建筑物和在这个建筑物中的办公工作本身，由此我认为它的主要价值体现在投资价值、工作的使用价值以及社会的文化价值这三个方面。这些方面是商业办公建筑最根本的目标，由此也是我们进行创新和后续的策划、建设、运营工作的出发点。
我觉得从规划设计的角度，主要涉及到两大方面。一方面是关于建筑的功能和技术，一方面我也简单的说几句关于设计工作本身。
第一个方面，关于建筑功能和性能方面的新的创新和技术，主要体现在功能和性能的提高和改善。再有一个技术领域方面结合理念的优势就是智慧建筑，今天在多次提到这个词，我稍微从技术的角度解释一下。
第二个方面，刚才提到的像我们现在说是在咱们国内比较先进，但是国际上算比较成熟的做法，就是技术规格书的做法。
第三个方面，全生命周期的数字化信息技术辅助设计，用例如虚拟、三维，包括大数据、设计优化、空间优化方面带来了比以前的设计方法更加提高的效果和品质。
陈音：我想请颜总从您的角度讲一讲商业写字楼对于城市形象、城市文化能够做出什么样的贡献？
颜鸿：我简单说一说为什么传媒行业的人参与房地产这个事情的因缘。因为我是做移动传媒的公司，但是我本身原来专业是油画专业毕业，后来在综合艺术委员会工作，就是一个管理机构。很荣幸通过刘凯总加入这个组织，为什么加入这个组织呢？因为我一直在关注国外的公共建筑中关于艺术立法方面的相关规定，文艺复兴时期就有，到美国一战、二战之后也有相应立法，台湾也有，就是对于公共建筑中，建设费用中，是有一定的比例硬性规定要做关于艺术配置方面的法律性的规定。就是中国的建筑像陈总讲的商业地产发展二三十年，发展得非常快，很多建筑达到了在国际上很顶级的建筑。但是建完之后，所有办公硬件在最后一点点艺术品方面是关注的不多，或者压根儿没有过。
我们想力图推进在公共建筑做一个合理的配置方案，还是确实有它的需要，所以我们小组在北京今年开了无数次会，如果能形成一定的立法，像台湾、美国也好，这个工作组所做的工作是值得的。另外这个方案也费了太多专家的精力，会很完美的收工的。
陈音：下面给张爱民张总提一个问题，一个商业写字楼项目的成功到底取决于哪些因素？这个导则比较特殊的是把整个商业办公楼的全流程，从开始的策划一直到后期的运营，都做了一些阐述和论述，那么如何能够成功的开发、建设、运营一栋商业写字楼，到底有哪些因素？
张爱民：首先，标准的必要性。十九大召开，包括前几天经济工作会议，我特别注重了一个词叫“高质量发展”，中国转型要从高速增长阶段到高质量发展阶段。其实在十九大之前还有一个提升质量工作的指导意见，里面专门提到要提升质量强国大的战略，里面就提出了质量层次，包括品牌影响力。其中还重点提到了建设工程的质量水平要重点提升。
第二点，这个导则从一开始到立项到后来开第一次会的时候，我一直在参加，所以两年走过来，感触比较深。比如一个商业办公建筑要想成功，各个系统要有融合，同时还有一个过程系统，从前期的可行性研究，到规划设计、到部品、材料、设备的选用，到施工、后期的运营，还有后期的一些商业运作模式，等等都是全过程系统。但是一个好的写字楼是什么标准呢？往往以前的标准都是割裂的，是独立的，比如我们有设计标准，有建筑设备部品的标准，有施工的标准，有运营的标准。还有一些因素，比如说一个商办写字楼前期的可行性研究，比如项目过程的管理，后面的一些商业运作模式，往往这些可能没有一个特别统一的标准，而是一些企业有一些经验、做法、要求。所以这个导则从全流程、全产业链的角度出发，去指导商办写字楼的建设非常必要，非常有意思。
同时，这个导则还有一个特点，吸收了一些优秀的案例，比如保利国际广场、中国尊、中粮置地等品牌他们的成功经验、成功做法，既对我们导则有一些指导，还有实际案例做指导，所以很有意思。
所以整个导则我充满期待，我觉得咱们的导则，一是符合时代背景，而且也是独一的，全方位、全覆盖的指导文件。所以我觉得这个导则我是非常期待的，我希望它成为一个操作性极强的，人人都爱不释手的导则。
陈音：一个写字楼室内的环境或者写字楼整体的环境对人的舒适度的影响、对人的工作效率的影响到底是什么样的关系？如何来界定什么样的写字楼的室内环境是一个好的室内环境？请肖博士给大家做介绍。
肖伟：首先要重点考虑商办写字楼的环境品质，为什么对企业有这么大的作用，这可能是大家非常关注的。
第一，品牌效应。好的写字楼代表着公司有非常强大的实力，这是一个表象。第二，一个更加好的环境品质，是更能够提高企业员工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。这是一定可以提高企业的运营效率的。
另外，有几个标准，目前写字楼里大家常说有各种各样的评价标准，包括绿色、5A、智能化、LEED和美国的WEEL标准，事实上这个标准是可以大致分为两类，第一类是跟建筑的性能相关，比如像LEED、5A更加关注的是项目的配置、项目的节能环保、项目本身的性能，它更多的是从写字落的设计者、开发者、运营者的角度去考虑问题，事实上它对于这种使用者的关注度比较分散，而不是不关注，聚焦度不够。
从人的需求包括标准的引导看，就必然的引入了一些新的概念和技术产品，包括我们现在比较关注的零甲醛的建材、新风系统、室内的空气净化系统、监测系统，我们的人员不光是要待在一个好的环境里，更应该让用户时时刻刻看到所在的环境是什么水平，这样实际上是在提升安全感。
这本导则将来不光是能够引领国内写字楼的建造，可能在国际上也是属于比较高的水平。
陈音：写字楼的围护结构对于写字楼的性能有什么影响？它的特点是什么？写字楼围护结构和玻璃幕墙有哪些前沿的新理念？
马俊清：写字楼的玻璃幕墙其实跟民用建筑门窗比较而言，差别是非常大的。
首先是安全性；第二是绿色、节能、环保，居住建筑对于节能要求敏感度比较高；另外，居住建筑，对于本身的传热系数有非常高的要求，同时对太阳的辐射热也有非常高的要求。所以在玻璃幕墙的建筑里，冬天的冷风和夏天的辐射热其实都不是特别好。
第三是艺术、文化，一个建筑就是一个国家的文化的背书，好多都是通过建筑体现出来的，而建筑的外皮在建筑当中是一个点睛的东西。
现在也有一些先进的技术，比如玻璃上面的光电技术，遮阳技术，还有遮挡技术，但现在成本比较高，也是因为生产能力比较小，将来这方面会有所突破。整个这栋楼通过这个技术来解决隔热、保温的情况。
另外，有很多新的材料，比如现在的超低能耗的房子，我们也设计了很多，包括设计院搞的办公楼，叫梦工厂，我们设计的铝包木，要求超低能耗被动式，我们现在在国内特别是南方一些地区，从被动式、低能耗的角度来讲，我们设计了几个，北方也有，这块从材料的保温隔热技术的角度来讲，未来也有很多新的发展趋势。
陈音：请白总介绍一下五金制品或者建筑部品对写字楼的品质有有哪些影响？针对大型的、公共的、高档的写字楼，你们从中国金属结构协会五金行业来讲，有没有在这方面的研究或者产品的规划？
白宝萍：刚才讲到建筑的外围护、内部结构，马总讲了非常多的关于幕墙、外围护的安全性、兼容性，其实有很多观点原来也是我特别想谈的。结合我本人所处的建筑五金，我是一个制造业的，最终这个事情从规划设计到建筑的建设，一直到部品的环节，从我这个角度大概谈两个部分。
第一个部分，我认为建筑部品当前所呈现出来的趋势，一个是智能化，一个是信息化；第二个部分，我从三个角度谈一下我觉得建筑部品哪方面比较重要。
第一，节能；第二，安全；第三，耐用。
最后分享一点小的感受，未来低能耗的建筑、被动式的建筑，都会更多的推向我们的应用领域。是什么样的动力让我们这些做企业的、做制造的有源源不断的动力，就是大家对于美好生活和美好体验的追求，是我们创新的驱动力。我们有义务把这个导则编好，给更多的开发企业提供最好的指导文件。
陈音：我请问李总，物业管理的资产运营对项目的保值增值起什么样的作用？
李从越：确实物业管理越来越被发展商、业主关注，这是事实。其实谈到物业管理，一般人都会用三保来形容，保洁、保安、保养维修。这是高密集的、低端的，通常被人家忽视。但是我们现在越来越注意到，特别是高端商务写字楼的业主对于物业管理的价值的体现越来越清楚。所以一个好的物业管理服务和资产管理服务，确实是可以为我们的商务写字楼提供很不可代替的作用。这是我的第一个观点。
第二个观点，作为一个已经落成的物业，我们通常会说它的成功因素是地理位置，这绝对是正确的。但是实际上我们抛开政策面、抛开大的金融环境的因素，实际上一个楼宇的真正的保值增值是靠物业管理的。因为这个楼是不会动的。
我们是采用五觉的理念，听觉、嗅觉，比如我们导入了香薰，像酒店一样，同理我们也会为每一个项目设计它不同的气味。听觉是背景音乐。还包括触觉，我们希望用很专业的、精细化的服务，为每个项目打造不同的服务卖点。
总结一下。我认为物业管理和资产管理在整个房地产增值保值方面是起到了不可替代的作用。
接下来是住建部《商业办公建筑设计与运营标准（讨论稿）》发布仪式。
好啦，中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会到此结束啦，房掌柜的直播也结束啦，期待我们下次再见。
今年以来，北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的建设运营向标准的产品价值回归；同时，货币政策收紧，利率增加，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求，因此全国商办地产市场不容乐观，政策幅度超出预期，市场及开发商集体陷入焦灼状态。
如此种种无不面临行业回归与重构的临界点：商办地产可持续发展之路，剑指何方？
今天在这里商办地产行业精英齐聚一堂，共同解读十九大报告精神，围绕中国宏观经济形势展望、探寻有中国特色的商办地产发展之路和商办开发建设与运营管理的转型升级，聚焦商办地产可持续发展之路的要求与期待。回归本来，重构未来，迎接商办地产新时代。
活动正式开始啦，主持人虞澜上台介绍今天到场的嘉宾。
让我们来看看今天到场的大咖都有谁：
全联房地产商会秘书长赵正挺
清华大学房地产研究所所长刘洪玉
新城控股集团有限公司 高级副总裁欧阳捷
中粮置地北京公司 常务副总经理兼中粮广场总经理孙天立
嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩
58企服 董事长、亚太商业不动产学院院长朱凌波
58企服CEO王勇
好租网销售副总裁曹宇
当代置业 执行董事兼首席技术官陈音
全联房地产商会 会长助理、米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清
中粮置地北京公司中粮置地广场副总经理马佳音
房讯网 董事长刘凯
全联房地产商会秘书长赵正挺上台致辞。
刚刚闭幕的中央经济工作会议，总结党的十八大以来我国经济发展的历程，分析当前经济形势，部署2018年经济工作。会议明确提出并阐明了习近平新时代中国特色社会主义思想，明确推动高质量发展这一根本要求。高质量发展是不断满足人民群众日益增长美好生活需要的发展，提高、保障和改善民生水平，加快建立多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，持续做好民生的工作。党的十九大报告强调：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。
报告指出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，让全体人民住有所居。在这个前提下，房地产的功能也会产生新的变化，将更强调房子的居住和使用性功能，也是支持实体经济、支持社会民生的的必然发展之路。
房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大的变化，房地产行业集中度将逐步提高。2018年百强房企销售额占到所有的50%以上，2017年上半年，占比达到57%，预计三年内，10强房企市场份额将突破50%。以上不难看出，房地产的金融高宽松、高杠杆时代已经结束，因此，房地产行业迈向高质量发展的新阶段，盖更多高质量的好房子、满足人民对美好生活、美好办公的需要，也是新时代房地产企业的必然抉择。
今明两天，我们和在座各位一道从中国经济发展的形势着眼，聚焦商业办公发展进程与房地产界、金融界及财经界、政府机构和专家及领袖们共聚一堂，探讨商办发展趋势，模式创新、企业转型等行业的热点，就突破困境、转型升级，与典型案例等展开系列演讲和对话，找寻全新路径及广泛深入地合作机会，同时记录并见证中国商业办公历史轨迹，并推动行业健康向前持续发展。
房讯网董事长刘凯上台致辞。
2017年，房地产行业政策整体延续分类调控的主基调，整个是回归居住的属性，同时也面临着重构的要求。比如说从有房住到住好房的转变，从以购房为主到租购并举的转变，从单主体供给向多主体供给的转变。在商办地产方面，2017年以来，北上广深城市限购，标志着商办地产从模糊的商住属性向办公属性的回归，从个人投资主导向机构投资主导回归，从粗放的开发销售向标准的持有运营回归。我们认为，商办地产下半场将进入存量房时代，其中行业标准的制定和产品标准的制定，无疑是商办地产价值重构的当务之急。
清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉上台发表主题演讲——《十九大后中国房地产市场趋势》。
未来存量房的供给会发挥越来越重要的作用；新建商品住房占比下降；政府直接供给占比下降，市场供给和政府支持下的市场供给占比上升；住房保障从补砖头向补人头转变，重点支持棚户区、危旧房改造转变；未来新增投资空间有限，住房消费和房地产服务的贡献度提高。
住房价格上涨速度放缓；为行业提供很多新的发展机会，产生很多新的形态；
房地产业发展的三个阶段：位置位置还是位置、管理管理还是管理、金融金融还是金融；房地产企业从单一角色向多角色转变。
未来政策取向：落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位
为住房市场发展的基本原则确定了基调（充分发挥住房的使用功能，有效引导住房投资，遏制住房投机行为，让住房逐渐回归其居住属性）
基础制度确保住（土地供应制度、住房供给体系、住房保障体系、政策性住房金融）；
长效机制管住炒（土地供应政策、房地产金融监管、税制改革、统筹城市群基本公共服务提供、规范市场参与者行为）。
房地产税制：保护住房消费，住房投资保持中性，打击住房投机，让房地产投资升值截至能合理分享。整个税制是公开透明的，长期稳定的。
发展住房租赁市场的目标：构建人居民愿意选择租赁住房的市场和制度环境；改善住房租赁供给，提高质量，确保符合安全、卫生和健康标准，特大城市要有新增供给，增加长租房供给；培育机构化规模化专业化住房租赁企业，加速建立行业标准月规模；完善住房租赁立法，规范租赁交易和租赁管理，规范市场参与者行为，加强市场监管，保护租赁利益相关方的权益；加快租赁服务监管平台建设，提高市场透明度，有效引导市场预期。
重点面向新市民，让不具备贷款买房能力的人先租住。
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷发表《新时代下的商业地产新路径》的主题演讲。
分布的不平衡：一二线的丰盛和三四线的短缺。一二线城市购物中心占比更多，三四线占比更少；三四线城市平均开业数量更少。
三四线城市消费支出增速更快，市场机会更多。
三四线城市生活相对比较安逸，很多人有充足的时间，会把钱花在家庭消费，冲动性消费远远高于一二线城市，预计到2025年全国的购物中心或将达到10000家。
现在招商难，未来无招商，高速扩张仍是当前必然趋势。所有品牌商家扩张的天花板也将到顶，扩张路径、发展模式必将发生改变。
购物中心已经进入商业体竞争、业态竞争的战国时代；未来饱和、过剩的城市要进行差异化竞争。
不充分：物质的满足和精神的匮乏。商业网点自相残杀，电商冲击，无人便利店等对现在商业的冲击，竞争并没有让市场蛋糕加速增大，“新零售”只是分蛋糕，改变的是零售蛋糕的分享份额，电商将收编零售小散。
其实电商也很怕，未来市场不会提供更大的增长空间，电商对购物中心有冲击并在减弱，但绝不会消失。
我们对物质的欲望正在减弱，零售业核心就是物质消费，不管是吃的、用得还是穿的，增速在下降；未来商业市场蛋糕虽然还在变大但不会更大；购物中心正处在3.0时代（纯零售的购物中心已经不复存在，三分天下、餐饮为先）
购物中心面临着更大危机，科技可以让购物足不出户。
我们要洞察人性的原始需求。
什么是精神消费：为感官刺激、猎奇探险买单；为知识教育、文化买单；为思想感悟、宗教信仰买单。精神消费的核心就是体验人生，感悟人生。
所有人都需要新奇特的体验和感悟。感悟奇思妙想、脑洞大开；感悟人生。
精神消费更需要文化引领。打造持久生命力的主题文化。
接下来是北京中粮广场常务副总经理史德威进行《中粮广场背后的运营新思维》的主题演讲。
我们其实在改造之前就已经开始了这样一个做法，即运营已经发生了改变。最开始我们在改造之前、改造期间，一直考虑一个问题，现在北京推陈出新这么多写字楼，全国这么多写字楼，如果一味拼硬件，确实压力比较大。无论从地产开发商来讲，还是从运维角度来讲，硬件永远都有天花板。进高2.9米和进高3.5米，有什么本质区别吗？除了浪费能源，没有什么本质区别。
增值服务已经成为商办地产转型运营布局的生态核心。我们已经实践过的，如生态圈、社交、社团活动、共享（包括会议室共享、资源共享）、跨界服务、智慧硬件、大健康，来打造整体生态圈。
资源整合是生态圈提供服务特别关键的一个点，主要是三方面：1.智慧运营 服务集成；2.资源共享 平台为王；3.以点带面 轻重并举
以COFFICE1.0为核心版本的ECHO服务。
E-通过智能设备实现线上线下服务对接；c-以客户喜好为导向，精准搭建服务互动模块；h-分析数据，了解客户喜好及办公诉求；O-分析真实客户流量，用数据不断优化写字楼生态圈。
COFFICE与未来：办公生活的企业顾问和生活管家；全面实现跨行业破壁式合作，打造全视角、无介质、通用化、自进化的互联网智能公众服务平台。
未来社区与社群精细化管理：点对点，个性化的精准智慧运营服务，超预期的客户满意度，影响每个人的办公生活习惯。
接下来进入论坛的第三部分，首先由嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩上台进行《专业服务园区 产业助力中国》的主题演讲。
新时代之下，房地产长效机制，房子是住的，不是炒的。我们国家现在房地产背后的问题在哪里？不仅关系到房子是住的、不是炒的，而且关系到每一位老百姓的投资渠道、收益从哪来，关系到我们国家整个金融体系的安全性。现在老百姓买到一个房子，第一阶段，政府的平台公司去收储，整理土地，做了一次土地贷款，开去做了一次开发贷款，老百姓买房子再做了一次按揭贷款，这一套房子到了你手里已经做了三次贷款，加了三次杠杆。
总结第一阶段的发言，我认为有三个最关键的点：
1.再未来十年，中国了发展是科技、科技+科技。房地产消费升级，再下一个趋势是科技行业。
2.整个转型期间，三个方向：产业升级、消费升级+城市更新。
3.对于这些物业持有，资产证券化，做类REITs的产品，这是我们做持有型物业的趋势。
国家对产业园区升级改造的高度重视。
做产业园、做科技园，立足一线城市及新兴产业快速发展的二线城市；做通用型、全生命周期产品（区域发展，、以人为本、行业发展、企业生长周期）。
想做得好，第一是产业定位，第二个是专业运营，第三个是能不能长期服务。做一个产业园，能否长期持有它、运营它，这是一个关键。
现在上台演讲的是58企服CEO王勇，其演讲主题为《写字楼增值服务解决方案 助力商办地产可持续发展》。
2016年，整个一线城市写字楼租金回报率4%左右，甲级写字楼总存量3369万平方米，2017年写字楼空置率预计超过20%。现在很多写字楼做硬件改造，观察到硬件改造随着投资规模增大，边际收益在递减。
随着中国粗放企业越来越多，80后、90后，甚至未来的00后，逐渐成为办公的主力人群，他们对整个办公空间开放性、灵活性、多样性会有更多的要求，所以市场急于呼唤写字楼的增值服务位年轻人提供更好的体验。
在存量时代的到来、硬件改造的天花板和收益递减、新一代年轻人入住、初创企业增多的背景下，写字楼增值服务体系急需出现。
对于写字楼，我们会跟写字楼一起合作，不管是资管方还是物业方，提供三个价值：1.改善写字楼调性。2.提升续租率。3.增加收益。
这个方案为什么能提升写字楼的租金和续租率呢？租用在写字楼里的企业用户的行政在选择供应商时遇到了很多问题，但是天生对于写字楼里的物业和运营方有信任感，如果写字楼物业方能提供这一整套服务的话，自然会有一定的黏性。中国服务业发展比较分散，所以整个供给提供品类单一，基本没有品牌，几乎没有保障。
提出“三重”：重服务、重保障、重标准，通过线下方式，对每一个品类进行流程再造，把风险点排除掉，制造亮点，提升客户的体验。
提高写字楼调性方面的一些做法，定期跟写字楼运营方一起举行活动，包括一些促销活动和员工关怀活动等。
接下来由好租网销售副总裁曹宇上台分享《大数据驱动下的创新运营》的主题演讲。
自持时代，将迎来更多变化与挑战：客户变化、需求变化、技术变化、市场变化。
好租的商业逻辑：以大数据驱动创新运营（海量数据获取及收集能力-70%来自线上渠道；数据精细化运营能力-房源真实性、房源及客源的标准化；人工智能大数据-提升行业效率及服务品质）。
大数据助力好租竞争力升级。如何开放大数据能力进一步深度驱动合作伙伴创新运营？
楼点通：全流程服务支持（项目分析、营销战略、顾问带看、用户获取）。
上线共享办公旗舰店。
活动上半场结束啦，掌柜君的直播也告一段落，让我们下午见。
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